Zoek binnen het forum

Zoeken naar:   
Vraag: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam: P. Gianni (datum: 09-10-2023 15:28)

Beste mensen,

Op het ogenblik werk ik aan het ontwerp voor een nieuwe woning. Hiervoor zal eerste een vakantiewoning gesloopt moeten worden om zo plaats vrij te maken voor de nieuwe woning. Nu zit ik met een probleem met betrekking tot de hoogte van het peil.

In het bestemmingsplan is deze vast gesteld op maximaal 1m. boven de kruin van de weg. Het betreft echter een heuvelachtige kavel waarbij er ongeveer 2,5m. hoogteverschil is tussen het hoogtste punt van het maaiveld t.p.v. de bebouwing en de kruin van de weg. Op basis hiervan heb ik de gemeente gevraagd of het peil hoger mag liggen dan in het bestemmingsplan is aangegeven. De gemeente geeft aan dat dit, alhoewel logisch, niet mogelijk is.

Nu ligt het peil van de te slopen vakantiewoning echter wel hoger dan de max. 1m. boven de kruin van de weg (dit is bekend bij de gemeente). Kan ik op basis hiervan wellicht toch aanspraak maken om deze bestaande hoogte als peil te gebruiken voor de nieuwbouw?

Volgens mij is hier een term voor maar daar kan ik helaas niet op komen. Zoiets als 'rechtens verkregen niveau' uit het bbl.
Reageer
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
John (datum: 09-10-2023 18:12)

Wellicht bedoel je overgangsrecht, maar of je daarmee de ooit bestaande peilhoogte weer mee mag nemen durf ik niet te zeggen.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
pino (datum: 09-10-2023 19:52)

er van uitgaande dat je wel de woning in een bouwblok situeerd.

zou ik de vraag eens opgooien hoe de gemeente het dan dacht op te lossen?

afgraven is meestal ook niet de bedoeling op dergelijke locaties.

hoewel een half verzonken woning ook erg mooi kan zijn.


Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
P. Gianni (datum: 09-10-2023 22:15)

Het betreft een vrijstaande woning op een ruime kavel, dus geen rijtjes woning.

Ik meen mij te herinneren dat er zoiets is als recht op terugbouw. Ik bedoel hiermee dat als je iets sloopt, je hiervoor ten minste hetzelfde mag terug bouwen. Ik dacht dat dit ook geldt als er iets illegaal gebouwd is maar inmiddels verjaard is. Aangezien het peil van het de te slopen bebouwing (en ook van de bebouwing die blijft staan) hoger ligt dan in het huidige bestemmingsplan is toegestaan hoop ik op die manier toch tenminste hetzelfde peil aan te mogen houden.

Als dit niet lukt dan is de andere optie om een deel van het te hoge deel van het terrein af te graven. Maar goed, dat zijn behoorlijk wat m3ís grond.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
Ron (datum: 10-10-2023 06:13)

kruin van de weg. de weg zal ook niet op 1 niveau liggen als het in heuvellandschap ligt. ik zou de kruin van de hoogste punt van de weg pakken. geen idee of dit soulaas biedt.

Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
P. Gianni (datum: 10-10-2023 08:29)

@Ron, klopt. Er zit ongeveer 1,3m. hoogte verschil tussen het laagste en het hoogste punt van de kruin van de weg (gemeten langs de lengte van de kavel). Ik ben uitgegaan van de gemiddelde hoogte van de kruin van de weg.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
Ron (datum: 10-10-2023 09:00)

geen idee of je de kruin recht voor de bewuste woning als uitgangspunt moet /mag nemen of dat de opmerking kruin algemeen gedfinieerd is. Ik zou aangeven richting gemeente dat je het hoogst gelegen kruin als uitgangspunt wil nemen.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
Jack (datum: 10-10-2023 09:31)

Als je enkel zou verbouwen zou je het peil ook niet aanpassen, toch?

Controleer eens of in het bestemmingsplan niet ergens een regeltje staat m.b.t. bestaande afwijkingen.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
pino (datum: 10-10-2023 11:05)

Misschien moet je in overleg met de opdrachtgever gewoon indienen
met het peil t.o.v. het nap zoals zoals je dat graag zou willen.

Mocht er afkeur of een verzoek om aanpassing volgen dan weet je waar je aan toe bent




Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
Thomas (datum: 10-10-2023 11:53)

Check in bestemmingsplan onder begrippen en wijze van meten wat onder peil verstaan wordt. Een bp - peil is vaak iets anders dan het bouwkundige peil.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
P. Gianni (datum: 10-10-2023 16:18)

Peil wordt als volgt gedefinieerd:

voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst:

0,20 meter boven de hoogte van de kruin van de woningontsluitingsweg ter plaatse van de hoofdtoegang;
in andere gevallen:

de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de naar de woningontsluitingsweg gekeerde gevelzijde, met dien verstande dat deze gemiddelde hoogte tussen 0,20 meter en 1,0 meter boven of beneden de kruin van de weg dient te zijn gelegen;

Er wordt nergens in het bestemmingsplan aangegeven waar de hoogte van de kruin van de weg in dit laatste geval precies opgenomen moet worden. Ook de term kruin van de weg wordt niet verder gedefinieerd.

Bij meetwijzen wordt voor de hoogte het volgende gegeven:

de bouwhoogte/nokhoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

Het enige wat ik zo kan vinden over bestaande bebouwing is dit:

1.21 bestaand:
bij bouwwerken: bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het bestemmingsplan als ontwerp;

bij gebruik: bestaand ten tijde van het van kracht worden van het betreffende gebruiksverbod;

Er wordt verder nergens iets gezegd over verbouwen.

De enige mogelijkheid die ik zo zie is om de nieuwbouw als verbouw aan te merken en dan het bestaande peil te gebruiken. Ik las onlangs in dit artikel: https://www.nieman.nl/wp-content/uploads/2012/10/Bouwregels-in-de-Praktijk_2012-09_Verbouw-en-rechtens-verkregen-niveau.pdf (over rechtens verkregen niveau) dat de term verbouw ook gebruikt kan worden voor het totaal vernieuwen van een bouwwerk. Dit zou dus wellicht een opening kunnen geven. Maar die discussie gaat dus over het bouwbesluit en ik weet niet of dat ook zo doorgetrokken mag worden naar een bestemmingsplan.

Daarnaast zal ook de fundering vernieuwd moeten worden aangezien deze zeer waarschijnlijk niet geschikt is voor de nieuwbouw.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 10-10-2023 17:19)

En kijk direct ook even of die peilmaat gekoppeld is aan de voorgevelrooilijn (als je die hebt) of aan het hele perceel. En of ze afwijkingsmogelijkheden op maatvoering in het BP hebben staan, evt. als binnenplanse ontheffing. Als dat er staat, mag je er ook vanuit gaan dat ze er gebruik van willen maken, en moet de gemeente onderbouwen waarom ze het NIET zouden willen.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 10-10-2023 17:21)

... en misschien bedoel je een calamiteitenregeling, maar die zijn ervoor om dat wat je had ONGEWIJZIGD terug te mogen bouwen of repararen.

Als je iets gaat weghalen kun je er geen rechten meer aan ontlenen.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
P. Gianni (datum: 11-10-2023 12:17)

In het bp worden 2 regels gegeven m.b.t. het peil;

1 voor als de voorgevel direct aan de weg grenst (niet het geval)

1 voor de overige gevallen.

Daarin staat dus dat deze gelijk is aan de hoogte van het gemiddelde afgewerkte terrein grenzend aan de voorgevel met dien te verstande dat deze dus niet lager mag liggen dan 1m. onder en niet hoger dan 1m. boven de kruin van de weg.

Aangezien het gemiddelde maaiveld 1,9m. boven de gemiddelde kruin van de weg ligt geldt dus de maximale 1m.

Afwijkingsbevoegdheid is er voor maximaal 10%. Dat zou dus betekenen dat ik 1,1m. boven de weg mag uitkomen.

Wel wordt de volgende regel m.b.t. bestaande bouw gegeven:

39.2 Algemene regels over bestaande afstanden en andere maten
39.2.1
Indien afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan meer bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als maximaal toelaatbaar worden aangehouden.

Zoals gezegd ligt het peil van de huidige (te slopen) bebouwing (namelijk 1,27m. boven de kruin van de weg).

Als ik het zo bezie dan denk ik dat de enige manier om het peil hoger te leggen dan in het bp is toegestaan is te beargumenteren dat het in feite geen nieuwbouw maar verbouw van een pand is dat al voor ingang van het huidige bp bestond (hetgeen klopt) en zo te mogen afwijken.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
P. Gianni (datum: 11-10-2023 12:18)

Overigens is het zo dat het feitelijke peil niet zoveel uitmaakt voor de ligging van de begane grondvloer. Die mag geloof ik hoger liggen dan het peil. Alleen wordt de maximale hoogte van het bouwwerk gerelateerd aan het peil. Als ik de vloer hoger leg dan het peil kom ik in de knel op de boven verdieping.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
pino (datum: 11-10-2023 17:42)

zou de gemeente even contacten dat hun weg niet aan het bestemmingsplan voldoet :)

Anderzijds is het ook niet fijn als je 2 meter omhoog moet op een kort stukje onder winterse omstandigheden.
Misschien toch maar een stukje verzinken in het terrein

Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
Alfred (datum: 11-10-2023 21:32)

Is deze bepaling (met name) relevant voor de maximale goot- en bouwhoogte? Kun je hier wel aan voldoen, zodat de woning goed in het straatbeeld past. Kan reden zijn voor de gemeente om dan wel akkoord te geven. En ook zo prettig voor de buren.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
P. Gianni (datum: 12-10-2023 09:24)

@Alfred, ik vermoed van wel.

De nieuwbouw komt achter een 17e -eeuwse vrijstaande woning en die heeft ongeveer dezelfde hoogtes als in het bestemmingsplan. Het zou niet heel fraai zijn om daarachter een kast van een woning te bouwen.

Overigens ligt het peil van deze woning ook ruim 1,7m. boven de kruin van de weg
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
pino (datum: 12-10-2023 12:01)

Daaruit maak ik op dat je vrij ver van de weg zit hoger op de heuvel dan de meeste woningen in die omgeving klopt dat?



Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
P. Gianni (datum: 12-10-2023 17:10)

De woning heeft een u-vorm met ongelijke poten. De entree ligt op een meter of 12 van de weg. De dichtstbij gelegen kopgevel op circa 8m. Van de weg.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 13-10-2023 15:08)

Nou dan graaf je toch wat grond af.... of denk ik dan te simpel?
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
Leon (datum: 13-10-2023 15:31)

Op papier simpel, praktijk zal wat weerbarstiger zijn denk ik. Denk even aan hoofdaansluitingen van water, stroom en riool. Wat te denken van de omgeving, eventueel bomen die er groeien. Ik ken de situatie natuurlijk niet maar 'even' een woning laten zakken kan nog best complex zijn.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
P. Gianni (datum: 13-10-2023 15:33)

Dat is inderdaad een optie maar het gaat dan al snel om 1000m3 extra grondverzet. Ik weet niet wat dat precies kost, maar gratis is het vast niet. Waarschijnlijk kunnen we dit wel over de rest van het perceel verspreiden maar dat moet ik even uitzoeken aangezien deze grond een agrarische bestemming heeft.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
P. Gianni (datum: 13-10-2023 15:39)

Je wil vooral dat het huis het hoogste punt is zodat je vanuit het interieur een mooi zicht hebt op de omgeving. Als het huis te laag ligt dan heb je of niet overal zicht (zeker als je zit) of je moet alles eromheen afgraven. Hoe lager het huis ligt hoe meer er afgegraven moet worden. Daarnaast is er op het gehele kavel ook een dubbelbestemming archeologie dus dat maakt het er ook niet wenselijker op om veel af te graven.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
pino (datum: 13-10-2023 16:00)

uit jouw eerdere post moet je maar 27cm zakken ten opzichten van het bestaande peil
als je dan 1000 kuub moet verplaatsen praat je over een enorm kavel.

op een heuvel heb je alleen afwaarts vrij uitzicht daar kan je een woning m.i. prima op oriŽnteren.


Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
P. Gianni (datum: 13-10-2023 16:29)

Als ik het peil volgens het BP moet aanhouden moet en het maaiveld ca. 20cm. lager leg dan moet ik op het laagste punt van het bestaande maaiveld (t.p.v. de woning) 0,4m. afgraven. Op het hoogste punt van het bestaande maaiveld (t.p.v. de woning) 1,85m. Het maaiveld loopt daarna nog verder omhoog. Aangezien we willen voorkomen dat de regen van de kavel naar de woning stroomt willen we de woning niet als laagste punt op de kavel hebben.

Daarnaast moeten er ook terrassen en een zwembad komen. Tevens ligt het mooiste uitzicht precies richting het hoogste punt van de kavel. Hoe lager de woning ligt, des te meer grond hier ook weg moet. Er met dus best ruim om de woning worden uitgegraven.

De totale kavel is ongeveer 5000m2.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 14-10-2023 18:05)

Als je zegt 'agrarisch kavel', dan heb je misschien toch al een ontheffing van het BP nodig. Kun je de aanleghoogte dan niet daarin opnemen?

Het lijkt me nou niet het 'standaard' kavel, als er zoveel hoogteverschil in zit.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
pino (datum: 16-10-2023 08:32)

Je kan van alles verzinnen om dat hoogteverschil prachtig op te lossen zonder de boel af te graven.


Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
P. Gianni (datum: 16-10-2023 15:10)

Klopt, er is aan dit project weinig standaard. Een kavel met verschillende bestemmingen, bebouwing die in de loop van 3 eeuwen 'gegroeid' is, een hoofdgebouw dat vele malen kleiner is dan de bijgebouwen en een aanzienlijk hoogteverschil tussen de weg en de kavel en tussen de verschillende zijden van de kavel.

Waarschijnlijk de makkelijkste weg is om het bestemmingsplan aan te passen. Dit is echter een vrij langdurig traject waar ook behoorlijke kosten aan zitten. Tevens zit er nu op een deel van de grond een recreatiebestemming. De gemeente wil het aantal gronden met deze bestemming verminderen en zal om deze reden bij een wijziging waarschijnlijk eisen dat deze om wordt gezet in een woonbestemming. De opdrachtgevers willen dit niet aangezien ze een deel van de bebouwing als vakantieverhuur willen exploiteren. Er is om deze redenen dan ook voor gekozen om het binnenplans op te lossen en pas als dit echt niet mogelijk blijkt een bestemmingsplanwijziging te overwegen.

Doordat de bouwvlakken in het bp vastgelegd zijn (als de footprints van de bestaande bebouwing) is er helaas ook geen ruimte om de positie van de bebouwing in relatie tot de hoogte van het terrein af te stemmen. Maximale bouw- en goothoogtes zorgen verder voor weinig ruimte om met verschillende vloerhoogtes te spelen.

En als dat al niet ingewikkeld genoeg is ligt het kavel ook op nog geen 150m. van een Natura 2000 gebied en heeft de gehele kavel een viertal dubbelbestemmingen waar rekening gehouden mee moet worden.

Het is een uitdagend project.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
Jeroen (datum: 16-10-2023 16:57)

Gelukkig hebben we op 1 januari de Omgevingswet en wordt het eenvoudiger, gaat het sneller en gaan we integraal afwegen.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 17-10-2023 09:51)

Je hoeft het BP niet te wijzigen, maar je moet waarschijnlijk wel een Projectbesluit-ontheffing hebben daarvoor.

Die stel je als aanvrager zelf op, en daarin omschrijf je wat je als ruimtelijk kader wilt vaststellen. Bij de eerstvolgende update van het BP worden die projectbesluiten ook vast opgenomen in het BP, en vervangen ze de oude bestemming.

Heb je advies ingewonnen bij een stedenbouwkundig adviseur hiervoor?
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
J. Bolte , van BJH Safety Services (datum: 17-10-2023 09:52)

Klinkt trouwens als buitengebied, en ik vermoed dat de provincie dan ook nog het e.e.a. te zeggen wil hebben naast de gemeente.
Re: hoogte peil sloop-nieuwbouw
Naam:
P. Gianni (datum: 18-10-2023 09:26)

@Bolte: We hebben een aantal keren overleg gehad met de gemeente en deze is behulpzaam wat betreft het verkennen van de verschillende mogelijkheden. Op dit moment is het VO ingediend t.b.v. het vooroverleg. Op basis van de uitkomst zullen we hierover verder in gesprek moeten met de gemeenten.

De kavel ligt inderdaad in het buitengebied.

Dank voor het wijzen op de Projectbesluit-optie. De gemeente wees hier ook op. Als ik mij niet vergis dienen hiervoor ook diverse rapportages (milieu/water/archeologie) te worden opgesteld. Klopt dit?
Reageer

Hoe werkt het?

Selecteer een vraag door te klikken op de onderwerpen van de gestelde vragen, waarna het bijbehorend antwoord zichtbaar wordt samen met daaronder de reacties.

Staat uw vraag er niet bij, dan kunt u deze ingeven

Aangeboden door:


[ S&W Consultancy ]

S&W Consultancy BV
Postbus 5185
4380 KD Vlissingen

Bij klachten of misbruik kunt u mailen naar:
e-mail bouwhelp@s-w.nl

We kunnen vragen helaas niet per e-mail beantwoorden. Antwoorden worden gegeven door gebruikers van de website als u uw vraag toevoegt.

Advies|Indeling|Ontwerp


[ Emma Interieuradvies]


emma-interieuradvies.nl