Zoek binnen het forum
Vraag: nieuwbouwproject - erfgrens
Naam: Casper (datum: 23-09-2014 12:30)
Hallo allemaal,
Sinds een jaar hebben wij een nieuwbouwwoning in een nieuw-te-bouwen wijk. We hebben specifiek deze woning gekocht omdat de gemeente in het bestemmingsplan woningen haaks op onze woning had staan waardoor we tuinen naast ons perceel zouden krijgen. Zie plaatje, het gaat om de woningen in het midden van het plaatje.
Sinds een week zijn de aannemer en projectontwikkelaar hun plannen voor de rest aan het uitrollen en nu blijkt dat er woningen naast de onze komen te staan ipv haaks erop.
Gevolg is dat we op ca 1,80m een blinde muur naast onze woning krijgen (80 cm onze grond en 1m van de nieuwebouw). In onze zijmuur zitten echter wel ramen (niet speciaal brandwerend ivm bouw naast ons etc), bewust gekozen op basis van de tekening van de gemeente EN in samenspraak met de aannemer, dezelfde als van de rest van het plan.
Mijn vragen zijn dus:
- mag een gemeente zo drastisch afwijken van zijn eigen tekeningen?
- mag er een woning zo dicht naast de onze gebouwd worden?
In het bestemmingsplan staat hier vrij weinig over, behalve deze paragraaf:
6.2 Bouwregels
6.2.1 Hoofdgebouwen
Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
<>knip<>
e. de afstand tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt minimaal 3 meter aan beide zijden bij vrijstaande woningen en aan een zijde bij twee-aaneengebouwde en geschakelde woningen.
Ik hoop dat iemand mij kan helpen, want ik word van de gemeente niets wijzer.
TNX!
Casper
Bijlage: Bestemmingsplan.jpg Reageer
Naam: Casper (datum: 23-09-2014 12:30)
Hallo allemaal,
Sinds een jaar hebben wij een nieuwbouwwoning in een nieuw-te-bouwen wijk. We hebben specifiek deze woning gekocht omdat de gemeente in het bestemmingsplan woningen haaks op onze woning had staan waardoor we tuinen naast ons perceel zouden krijgen. Zie plaatje, het gaat om de woningen in het midden van het plaatje.
Sinds een week zijn de aannemer en projectontwikkelaar hun plannen voor de rest aan het uitrollen en nu blijkt dat er woningen naast de onze komen te staan ipv haaks erop.
Gevolg is dat we op ca 1,80m een blinde muur naast onze woning krijgen (80 cm onze grond en 1m van de nieuwebouw). In onze zijmuur zitten echter wel ramen (niet speciaal brandwerend ivm bouw naast ons etc), bewust gekozen op basis van de tekening van de gemeente EN in samenspraak met de aannemer, dezelfde als van de rest van het plan.
Mijn vragen zijn dus:
- mag een gemeente zo drastisch afwijken van zijn eigen tekeningen?
- mag er een woning zo dicht naast de onze gebouwd worden?
In het bestemmingsplan staat hier vrij weinig over, behalve deze paragraaf:
6.2 Bouwregels
6.2.1 Hoofdgebouwen
Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
<>knip<>
e. de afstand tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt minimaal 3 meter aan beide zijden bij vrijstaande woningen en aan een zijde bij twee-aaneengebouwde en geschakelde woningen.
Ik hoop dat iemand mij kan helpen, want ik word van de gemeente niets wijzer.
TNX!
Casper
Bijlage: Bestemmingsplan.jpg Reageer
Re: nieuwbouwproject - erfgrens
Naam: Leon (datum: 23-09-2014 12:43)
Even los van het bestemmingsplan: wat heeft dit te maken met de erfgrens? Die ligt toch al vast, ze gaan toch niet in jouw tuin bouwen neem ik aan?
Naam: Leon (datum: 23-09-2014 12:43)
Even los van het bestemmingsplan: wat heeft dit te maken met de erfgrens? Die ligt toch al vast, ze gaan toch niet in jouw tuin bouwen neem ik aan?
Re: nieuwbouwproject - erfgrens
Naam: Casper (datum: 23-09-2014 13:15)
Leon,
ze bouwen op 1m van de erfgrens, terwijl (volgens mij) in het bestemmingsplan staat dat dit niet mag... Vandaar het onderwerp.
Te onduidelijk? Want dan probeer ik m aan te passen.
Casper
Naam: Casper (datum: 23-09-2014 13:15)
Leon,
ze bouwen op 1m van de erfgrens, terwijl (volgens mij) in het bestemmingsplan staat dat dit niet mag... Vandaar het onderwerp.
Te onduidelijk? Want dan probeer ik m aan te passen.
Casper
Re: nieuwbouwproject - erfgrens
Naam: Jack , van SenS (datum: 23-09-2014 13:24)
De gewijzigde verkaveling lijkt me niet bij voorbaat 'slechter'; in het oude plan had je met 4 buren te maken (resp. mogelijk 4 verschillende erfafscheidingen) en nu maar met 1.
Het (doorzichtige?) raam in jouw eindgevel zou in de oorspronkelijk situatie eigenlijk al op 2m (haaks gemeten) van de erfgrens moeten zitten of indien openbaar pad op 2m van het hart van dat pad. Ik kan aan de hand van deze stedebouwkundige schets niet beoordelen of dat al wel volgens regelgeving (burgerlijk wetboek) was.
Naam: Jack , van SenS (datum: 23-09-2014 13:24)
De gewijzigde verkaveling lijkt me niet bij voorbaat 'slechter'; in het oude plan had je met 4 buren te maken (resp. mogelijk 4 verschillende erfafscheidingen) en nu maar met 1.
Het (doorzichtige?) raam in jouw eindgevel zou in de oorspronkelijk situatie eigenlijk al op 2m (haaks gemeten) van de erfgrens moeten zitten of indien openbaar pad op 2m van het hart van dat pad. Ik kan aan de hand van deze stedebouwkundige schets niet beoordelen of dat al wel volgens regelgeving (burgerlijk wetboek) was.
Re: nieuwbouwproject - erfgrens
Naam: Patrick (datum: 23-09-2014 13:28)
weet je zeker dat je de juiste paragraaf uit het bestemmingsplan hebt ingekeken? Want als dat klopt staat jullie woning met 80 cm ook veel te dicht op de erfgrens. Misschien is dit een bepaling van een ander blok woningen.
Bovendien: ramen op minder dan 2 meter van de erfgrens is hoe dan ook niet handig, want niet toegestaan volgens het BW.
Naam: Patrick (datum: 23-09-2014 13:28)
weet je zeker dat je de juiste paragraaf uit het bestemmingsplan hebt ingekeken? Want als dat klopt staat jullie woning met 80 cm ook veel te dicht op de erfgrens. Misschien is dit een bepaling van een ander blok woningen.
Bovendien: ramen op minder dan 2 meter van de erfgrens is hoe dan ook niet handig, want niet toegestaan volgens het BW.
Re: nieuwbouwproject - erfgrens
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 23-09-2014 13:40)
Weet je zeker dat je de kaart van het bestemmingsplan hebt gepost? Dat lijkt me eerder iets uit een kavelpaspoort, of een gebiedstekening. Heb je een adres zodat we op ruimtelijkeplannen.nl het echte BP in kunnen zien?
Het is namelijk ook raar projecteringseisen voor gebouwen op te nemen wanneer de plaats van die gebouwen eigenlijk al vast staat in een bouwvlak.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 23-09-2014 13:40)
Weet je zeker dat je de kaart van het bestemmingsplan hebt gepost? Dat lijkt me eerder iets uit een kavelpaspoort, of een gebiedstekening. Heb je een adres zodat we op ruimtelijkeplannen.nl het echte BP in kunnen zien?
Het is namelijk ook raar projecteringseisen voor gebouwen op te nemen wanneer de plaats van die gebouwen eigenlijk al vast staat in een bouwvlak.
Re: nieuwbouwproject - erfgrens
Naam: Casper (datum: 23-09-2014 14:01)
Wow, heel snel heel veel antwoorden. Bedankt!
Jack,
daar heb je wel een goed punt. Enige wat ik wellicht vergat te vermelden is dat, om de middelste woning te ontsluiten, er langs ons huis een brandgang gepland was (en niet gelijk het perceel van de nieuwe woning) zodat er maar 2 buren zouden overblijven.
Patrick,
helemaal gelijk, daarom vind ik het ook zo raar. Daarom vraag ik me ook af hoe sterk we zouden staan bij een bezwaar op een woning op 1,80m. In de oude situatie stond er pas een erfgrens op 2.30m: 80cm onze tuin en 150cm brandgang.
J.Bolte,
Postcode is niet bekend op deze website, maar als je 4161DC gebruikt zie je ze wel.
Nogmaals bedankt allemaal, ik zie namelijk door de spreekwoordelijke bomen het bos niet meer.
Casper
Naam: Casper (datum: 23-09-2014 14:01)
Wow, heel snel heel veel antwoorden. Bedankt!
Jack,
daar heb je wel een goed punt. Enige wat ik wellicht vergat te vermelden is dat, om de middelste woning te ontsluiten, er langs ons huis een brandgang gepland was (en niet gelijk het perceel van de nieuwe woning) zodat er maar 2 buren zouden overblijven.
Patrick,
helemaal gelijk, daarom vind ik het ook zo raar. Daarom vraag ik me ook af hoe sterk we zouden staan bij een bezwaar op een woning op 1,80m. In de oude situatie stond er pas een erfgrens op 2.30m: 80cm onze tuin en 150cm brandgang.
J.Bolte,
Postcode is niet bekend op deze website, maar als je 4161DC gebruikt zie je ze wel.
Nogmaals bedankt allemaal, ik zie namelijk door de spreekwoordelijke bomen het bos niet meer.
Casper
Re: nieuwbouwproject - erfgrens
Naam: B. van den Broek (datum: 23-09-2014 15:54)
Zo te zien is de hele hoek bouwvlak. De positie van de woningen kan dus wel degelijk zo binnen het bestemmingsplan.
voor wat betreft de zij erfgrens staat er het volgende:
. de afstand tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt minimaal 3 meter aan beide zijden bij vrijstaande woningen en aan ??n zijde bij twee-aaneengebouwde en geschakelde woningen
Naam: B. van den Broek (datum: 23-09-2014 15:54)
Zo te zien is de hele hoek bouwvlak. De positie van de woningen kan dus wel degelijk zo binnen het bestemmingsplan.
voor wat betreft de zij erfgrens staat er het volgende:
. de afstand tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt minimaal 3 meter aan beide zijden bij vrijstaande woningen en aan ??n zijde bij twee-aaneengebouwde en geschakelde woningen
Re: nieuwbouwproject - erfgrens
Naam: Edwin (datum: 23-09-2014 22:53)
Hou het met de gemeente zit weet ik niet, maar een punt van aandacht is wel de brandwerendheid.
Of jou gevel wel of niet brandwerend moet zijn hangt volgens mij niet samen met wat er op het perceel naast je wordt gebouwd. Je moet jou woning namelijk over de erfgrens spiegelen (artikel 2.84, lid 8 van BB2012) en op basis van die situatie kijken of de ramen in jou gevel brandwerend moeten worden.
Jou woning staat 0,80 m? van de erfgrens wat betekent dat er tussen jou en de gespiegelde woning 1,60 m? tussenruimte zit. Zelf ben ik geen Fire Safety Engineer (voor diegene die dat wel is laat het even weten of ik het mis heb), maar ik schat zo in dat jou kozijnen sowieso brandwerend moeten zijn.
Naam: Edwin (datum: 23-09-2014 22:53)
Hou het met de gemeente zit weet ik niet, maar een punt van aandacht is wel de brandwerendheid.
Of jou gevel wel of niet brandwerend moet zijn hangt volgens mij niet samen met wat er op het perceel naast je wordt gebouwd. Je moet jou woning namelijk over de erfgrens spiegelen (artikel 2.84, lid 8 van BB2012) en op basis van die situatie kijken of de ramen in jou gevel brandwerend moeten worden.
Jou woning staat 0,80 m? van de erfgrens wat betekent dat er tussen jou en de gespiegelde woning 1,60 m? tussenruimte zit. Zelf ben ik geen Fire Safety Engineer (voor diegene die dat wel is laat het even weten of ik het mis heb), maar ik schat zo in dat jou kozijnen sowieso brandwerend moeten zijn.
Re: nieuwbouwproject - erfgrens
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 23-09-2014 23:34)
@B. van den Broek,
Nah, als het bestemmingsplan dit had nagestreefd had het bouwvlak niet doorgelopen. Het bouwvlak is ook niet groot genoeg om drie woningen in de breedte neer te zetten.
Ik denk dat de vraagsteller een plaatje uit de verkoopfolder als 'waarheid' heeft aangenomen, en nu bedrogen uitkomt omdat het bestemmingsplan voor die plek iets anders zegt. Jammer maar helaas. Je zou wellicht nog iets kunnen met verkoop onder valse voorwendselen, maar het bestemmingsplan krijg je daarmee niet gewijzigd. De kans dat die woningen dwars op de rij mogen komen is dus erg klein.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 23-09-2014 23:34)
@B. van den Broek,
Nah, als het bestemmingsplan dit had nagestreefd had het bouwvlak niet doorgelopen. Het bouwvlak is ook niet groot genoeg om drie woningen in de breedte neer te zetten.
Ik denk dat de vraagsteller een plaatje uit de verkoopfolder als 'waarheid' heeft aangenomen, en nu bedrogen uitkomt omdat het bestemmingsplan voor die plek iets anders zegt. Jammer maar helaas. Je zou wellicht nog iets kunnen met verkoop onder valse voorwendselen, maar het bestemmingsplan krijg je daarmee niet gewijzigd. De kans dat die woningen dwars op de rij mogen komen is dus erg klein.
Re: nieuwbouwproject - erfgrens
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 23-09-2014 23:35)
wacht even, ik zit een blok te hoog te kijken... :)
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 23-09-2014 23:35)
wacht even, ik zit een blok te hoog te kijken... :)
Re: nieuwbouwproject - erfgrens
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 23-09-2014 23:42)
Het grote bouwblok maakt de woningen mogelijk zoals ze op de kavelindeling staan. Het is dus wel belangrijk dat u kijkt op basis waarvan u de woning gekocht heeft.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 23-09-2014 23:42)
Het grote bouwblok maakt de woningen mogelijk zoals ze op de kavelindeling staan. Het is dus wel belangrijk dat u kijkt op basis waarvan u de woning gekocht heeft.
Re: nieuwbouwproject - erfgrens
Naam: Casper (datum: 24-09-2014 08:06)
Nogmaals bedankt allemaal.
Conclusie:
- controleren brandveiligheid van de kozijnen
- controleren verkoopvoorwaarden
Rest me nog 1 vraag: de ramen binnen 2m van de erfgrens, wee iemand waat dit in het BW staat? Anders ga ik zelf even spitten.
Naam: Casper (datum: 24-09-2014 08:06)
Nogmaals bedankt allemaal.
Conclusie:
- controleren brandveiligheid van de kozijnen
- controleren verkoopvoorwaarden
Rest me nog 1 vraag: de ramen binnen 2m van de erfgrens, wee iemand waat dit in het BW staat? Anders ga ik zelf even spitten.
Re: nieuwbouwproject - erfgrens
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 24-09-2014 12:41)
BW boek 5 art. 50 en verder.
Ramen binnen de 2 meter mogen qua ventilatie en daglicht ook niet worden meegenomen in bouwbesluitberekeningen. Het is dus niet heel interessant daar toch ramen te plaatsen.
Reageer
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 24-09-2014 12:41)
BW boek 5 art. 50 en verder.
Ramen binnen de 2 meter mogen qua ventilatie en daglicht ook niet worden meegenomen in bouwbesluitberekeningen. Het is dus niet heel interessant daar toch ramen te plaatsen.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)