Zoek binnen het forum
Vraag: Inschatting bouwkosten
Naam: John, van Wolters Architektuur (datum: 09-10-2012 13:42)
Voor een opdrachtgever heb ik vergunning aangevraagd voor de bouw van een vrijstaande garage / berging. Opdrachtgever werkt veel in en met de "bouwhandel" en krijgt bijna alle materialen aan inkoopprijs. Verder heeft hij, broers, vrienden en bekenden veel ervaring in bouwen op zich. In de vergunning aanvraag heb ik een opgave van bouwkosten van 50.000 euro gedaan. Berging is 9 x 16 met een zadeldakje. 2 stalen spantjes, metselwerk, stalen dakpanplaten enz. (geen enkele installatie) Vergunning gekregen, echter gemeente gaat uit van bouwkosten 110.000 euro, dus meer dan het dubbele, hetgeen betekend dat opdrachtgever rond de 2.700 euro leges moet betalen, in plaats van de verwachte 1.500.
Bij navraag zegt de ambtenaar dat hij zich aan een lijstje bouwkosten moet houden dat intern de ronde doet, vandaar dat hij aan 110.000 komt. Dat lijstje krijg ik niet vandaar mijn vraag ....
Kan opdrachtgever, buiten bezwaar te maken, nog iets ondernemen in deze ? Is er iemand bekend met gemeentelijke lijstjes bouwkosten en is het normaal dat gemeente de ingevulde 50 zonder overleg en uitleg mag verhogen tot 110 ?
Reageer
Naam: John, van Wolters Architektuur (datum: 09-10-2012 13:42)
Voor een opdrachtgever heb ik vergunning aangevraagd voor de bouw van een vrijstaande garage / berging. Opdrachtgever werkt veel in en met de "bouwhandel" en krijgt bijna alle materialen aan inkoopprijs. Verder heeft hij, broers, vrienden en bekenden veel ervaring in bouwen op zich. In de vergunning aanvraag heb ik een opgave van bouwkosten van 50.000 euro gedaan. Berging is 9 x 16 met een zadeldakje. 2 stalen spantjes, metselwerk, stalen dakpanplaten enz. (geen enkele installatie) Vergunning gekregen, echter gemeente gaat uit van bouwkosten 110.000 euro, dus meer dan het dubbele, hetgeen betekend dat opdrachtgever rond de 2.700 euro leges moet betalen, in plaats van de verwachte 1.500.
Bij navraag zegt de ambtenaar dat hij zich aan een lijstje bouwkosten moet houden dat intern de ronde doet, vandaar dat hij aan 110.000 komt. Dat lijstje krijg ik niet vandaar mijn vraag ....
Kan opdrachtgever, buiten bezwaar te maken, nog iets ondernemen in deze ? Is er iemand bekend met gemeentelijke lijstjes bouwkosten en is het normaal dat gemeente de ingevulde 50 zonder overleg en uitleg mag verhogen tot 110 ?
Reageer
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: Willem (datum: 09-10-2012 13:50)
Normaal moet je vragen om een onderbouwing van de bouwkosten bij je verzoek om aanvulling.
Hier moeten MARKTCONFORME bedragen op staan, als zijnde dat het gebouwd wordt door een aannemer. (dus ook werkuren e.d.)
Wij werken ook met zo'n lijst, en wanneer de bouwkosten niet overeenkomen melden wij dit altijd aan de aanvrager zodat deze het kan onderbouwen.
Wordt het niet voldoende onderbouwd en aannemelijk gemaakt, dan gaan wij uit van de door ons berekende bouwkosten.
Mocht de aanvrager het hier niet mee eens zijn, kan hij bezwaar aantekenen en moet hij het alsnog motiveren (= offerte of gedetailleerde begroting)
Als dat niet lukt, is het jammer maar helaas.
Naam: Willem (datum: 09-10-2012 13:50)
Normaal moet je vragen om een onderbouwing van de bouwkosten bij je verzoek om aanvulling.
Hier moeten MARKTCONFORME bedragen op staan, als zijnde dat het gebouwd wordt door een aannemer. (dus ook werkuren e.d.)
Wij werken ook met zo'n lijst, en wanneer de bouwkosten niet overeenkomen melden wij dit altijd aan de aanvrager zodat deze het kan onderbouwen.
Wordt het niet voldoende onderbouwd en aannemelijk gemaakt, dan gaan wij uit van de door ons berekende bouwkosten.
Mocht de aanvrager het hier niet mee eens zijn, kan hij bezwaar aantekenen en moet hij het alsnog motiveren (= offerte of gedetailleerde begroting)
Als dat niet lukt, is het jammer maar helaas.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 09-10-2012 13:59)
Het dient als grondgetal voor de legesberekening, wat dat betreft moet het niet uitmaken of je je materiaal nou gratis krijgt of duur inkoopt, voor iedereen geldt datzelfde legesbedrag.
De gemeente zal je dat lijstje ook niet geven omdat het geen onderdeel van beleid is. Het is meer een vuistregel waarmee ze kunnen checken wat de marktconforme prijs is. Wanneer ze twijfelen aan het opgegeven bedrage moeten ze je ook niet dwingen een ander bedrag te gebruiken, maar moeten ze je vragen aan te tonen hoe je aan jouw bedrag komt. Dat kun je doen door een bouwkostenberekening conform UAV of NEN te overleggen, of een offerte van de bouwer.
maar op zich, 9x6x3 is 162 kuub, maal ongeveer 400 euro... is toch wel weer 62500 euro als ondergrens.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 09-10-2012 13:59)
Het dient als grondgetal voor de legesberekening, wat dat betreft moet het niet uitmaken of je je materiaal nou gratis krijgt of duur inkoopt, voor iedereen geldt datzelfde legesbedrag.
De gemeente zal je dat lijstje ook niet geven omdat het geen onderdeel van beleid is. Het is meer een vuistregel waarmee ze kunnen checken wat de marktconforme prijs is. Wanneer ze twijfelen aan het opgegeven bedrage moeten ze je ook niet dwingen een ander bedrag te gebruiken, maar moeten ze je vragen aan te tonen hoe je aan jouw bedrag komt. Dat kun je doen door een bouwkostenberekening conform UAV of NEN te overleggen, of een offerte van de bouwer.
maar op zich, 9x6x3 is 162 kuub, maal ongeveer 400 euro... is toch wel weer 62500 euro als ondergrens.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 09-10-2012 14:22)
Afmetingen zijn 9 x 15, gem. hoog is 4. Maakt 540 m3. Ik heb een lijstje gevonden op internet, berekening bouwkosten gemeente Maastricht. Toevallig telt mijn gemeente hiervoor bijna hetzelfde, berging garage vrijstaand met kap, bouwkosten 211 m3. Moeten we niet zeuren haha.
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 09-10-2012 14:22)
Afmetingen zijn 9 x 15, gem. hoog is 4. Maakt 540 m3. Ik heb een lijstje gevonden op internet, berekening bouwkosten gemeente Maastricht. Toevallig telt mijn gemeente hiervoor bijna hetzelfde, berging garage vrijstaand met kap, bouwkosten 211 m3. Moeten we niet zeuren haha.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: B. van den Broek (datum: 09-10-2012 15:45)
400,- per kuub voor een garage? Das wel heeel erg hoog.
Voor een garage is 150,- per kuub een goede richting. Ik zou gewoon offerte aanvragen bij een aannemer, ook al doe je het zelf.
De prijzen liggen in deze markt echt niet zo hoog.
Naam: B. van den Broek (datum: 09-10-2012 15:45)
400,- per kuub voor een garage? Das wel heeel erg hoog.
Voor een garage is 150,- per kuub een goede richting. Ik zou gewoon offerte aanvragen bij een aannemer, ook al doe je het zelf.
De prijzen liggen in deze markt echt niet zo hoog.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 09-10-2012 15:58)
Zal ook van de uitvoering van de schuur afhangen, maar tussen de 250 en 400 is wat gemeenten er vaak voor gebruiken.
@Willem,
Juiste handelwijze zou zijn de aanvraag buiten behandeling te laten, je mag niet zomaar zaken 'aannemen' die de aanvrager niet aangeeft.
Wat ik zelf voor de doorloop nog wel eens deed, is aangeven van wat voor som wij uit zouden willen gaan, de aanvrager aangeven dat hij daar binnen 2 weken zijn zienswijze op moch doen, en dat we er anders vanuit zouden gaan dat hij akkoord was met die aangenomen som. Dan sta je toch weer wat sterker, en de meeste aanvragers vinden het dan wel OK. Degenen die het niet OK vinden hebben alle gelegenheid om ertegen in verweer te komen.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 09-10-2012 15:58)
Zal ook van de uitvoering van de schuur afhangen, maar tussen de 250 en 400 is wat gemeenten er vaak voor gebruiken.
@Willem,
Juiste handelwijze zou zijn de aanvraag buiten behandeling te laten, je mag niet zomaar zaken 'aannemen' die de aanvrager niet aangeeft.
Wat ik zelf voor de doorloop nog wel eens deed, is aangeven van wat voor som wij uit zouden willen gaan, de aanvrager aangeven dat hij daar binnen 2 weken zijn zienswijze op moch doen, en dat we er anders vanuit zouden gaan dat hij akkoord was met die aangenomen som. Dan sta je toch weer wat sterker, en de meeste aanvragers vinden het dan wel OK. Degenen die het niet OK vinden hebben alle gelegenheid om ertegen in verweer te komen.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 09-10-2012 16:39)
Omdat ik inmiddels 3 lijsten van omliggende gemeentes in huis heb krijg ik de lijst ook van deze gemeente.
Berging / garage vrijstaand met kap telt gemeente tussen de 184 en 214 euro per m3. Een tennishal met kantine is over het algemeen het goedkoopste 97/ m3 ;-)
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 09-10-2012 16:39)
Omdat ik inmiddels 3 lijsten van omliggende gemeentes in huis heb krijg ik de lijst ook van deze gemeente.
Berging / garage vrijstaand met kap telt gemeente tussen de 184 en 214 euro per m3. Een tennishal met kantine is over het algemeen het goedkoopste 97/ m3 ;-)
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 09-10-2012 16:42)
en, wat ga je daarmee doen? :)
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 09-10-2012 16:42)
en, wat ga je daarmee doen? :)
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 09-10-2012 16:45)
Niks of niet veel denk ik. Wel is het gemakkelijk om te controleren en te vergelijken waar ikzelf qua kosten op uitkom. Al blijft het voor mij een vreemde zaak dat gemeente betaald krijgt aan de hand van de hoogte van de bouwkosten, ze zouden (net als iedereen) betaald moeten krijgen naar de omvang van de arbeid die ze verrichten :o)
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 09-10-2012 16:45)
Niks of niet veel denk ik. Wel is het gemakkelijk om te controleren en te vergelijken waar ikzelf qua kosten op uitkom. Al blijft het voor mij een vreemde zaak dat gemeente betaald krijgt aan de hand van de hoogte van de bouwkosten, ze zouden (net als iedereen) betaald moeten krijgen naar de omvang van de arbeid die ze verrichten :o)
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: Patrick (datum: 09-10-2012 22:13)
De Gemeente Utrecht heeft ook een kengetallenlijst op intermet staan. Bij meer dan 10% afwijking van de lijst trekken ze aan de bel, dus ik vul altijd braaf 90% van de m3-prijs in. Gaat altijd goed. De bedragen zijn overigens redelijk reeel
Naam: Patrick (datum: 09-10-2012 22:13)
De Gemeente Utrecht heeft ook een kengetallenlijst op intermet staan. Bij meer dan 10% afwijking van de lijst trekken ze aan de bel, dus ik vul altijd braaf 90% van de m3-prijs in. Gaat altijd goed. De bedragen zijn overigens redelijk reeel
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: johan (datum: 10-10-2012 07:06)
John.
Erg kort door de bocht. Jij denkt dat alleen een vergunningverlener daarvan betaald moet worden!
Naam: johan (datum: 10-10-2012 07:06)
John.
Erg kort door de bocht. Jij denkt dat alleen een vergunningverlener daarvan betaald moet worden!
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: pino (datum: 10-10-2012 07:42)
Dat is niet kort door de bocht.
het lijkt me niet meer dan normaal dat je naar arbeid wordt betaald.
persoonlijk lijkt mij een openbare lijst met kengetallen en daaraan verbonden kosten per m2 cq m3 een veel beter systeem dan iets rekbaars als een bouwsom (valt bijvoorbeeld de keuken of de installatie daar ook onder)
ps.
De gemeente mag inderdaad alleen direct gerelateerde kosten in rekening brengen
voor de rest betaal je als inwoner/bedrijf al belasting.
Er zijn de laaste tijd diverse processen gevoerd over bouwleges waarbij diverse gemeente zijn nat gegaan omdat ze de legeskosten niet helder konden onderbouwen.
Naam: pino (datum: 10-10-2012 07:42)
Dat is niet kort door de bocht.
het lijkt me niet meer dan normaal dat je naar arbeid wordt betaald.
persoonlijk lijkt mij een openbare lijst met kengetallen en daaraan verbonden kosten per m2 cq m3 een veel beter systeem dan iets rekbaars als een bouwsom (valt bijvoorbeeld de keuken of de installatie daar ook onder)
ps.
De gemeente mag inderdaad alleen direct gerelateerde kosten in rekening brengen
voor de rest betaal je als inwoner/bedrijf al belasting.
Er zijn de laaste tijd diverse processen gevoerd over bouwleges waarbij diverse gemeente zijn nat gegaan omdat ze de legeskosten niet helder konden onderbouwen.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 10-10-2012 08:52)
@ Johan, het is de bedoeling (wetgeving) dat gemeente de bouwleges alleen aan bouw gerelateerde zaken mag besteden. Al zijn de bedragen die men telt gewoon buiten proportie, ze hoeven er niet eens zoveel voor te doen.
Nu met een riant landhuis bezig van bijna 2000 m3. Volgens tarieven tabel gemeente zal dat dan bijna 900.000 euro kosten.
Wil je als architect zo'n opdracht binnen halen, moet je dat voor een paar euro ontwerpen, bouwtekeningen maken en de vergunning aanvragen. Gemeente vraagt, om door mijn tekeningtjes te bladeren, in dit geval 12.705 euro ...... gewoon gekkenwerk !
Dat bedrag kan ik niet eens vragen om het hele plan te ontwikkelen, laat staan om een aanvraag van iemand anders te controleren. Leges-bedragen zijn waanzinnig en onwerkelijk hoog.
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 10-10-2012 08:52)
@ Johan, het is de bedoeling (wetgeving) dat gemeente de bouwleges alleen aan bouw gerelateerde zaken mag besteden. Al zijn de bedragen die men telt gewoon buiten proportie, ze hoeven er niet eens zoveel voor te doen.
Nu met een riant landhuis bezig van bijna 2000 m3. Volgens tarieven tabel gemeente zal dat dan bijna 900.000 euro kosten.
Wil je als architect zo'n opdracht binnen halen, moet je dat voor een paar euro ontwerpen, bouwtekeningen maken en de vergunning aanvragen. Gemeente vraagt, om door mijn tekeningtjes te bladeren, in dit geval 12.705 euro ...... gewoon gekkenwerk !
Dat bedrag kan ik niet eens vragen om het hele plan te ontwikkelen, laat staan om een aanvraag van iemand anders te controleren. Leges-bedragen zijn waanzinnig en onwerkelijk hoog.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 10-10-2012 09:17)
12.705 euro, 55 / uur = 231 uur = 6,5 weken aan ??n stuk aanvraag beoordelen !!!
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 10-10-2012 09:17)
12.705 euro, 55 / uur = 231 uur = 6,5 weken aan ??n stuk aanvraag beoordelen !!!
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 10-10-2012 09:25)
lekker gechargeerd, ik denk dat je zelf ook wel snapt dat er een aantal mensen tegelijk met die aanvraag bezig is, en dat het gaat over het hele proces van binnenkomst tot het afschouwen.
maar het is duidelijk, je bent het er niet mee eens. Maar toch doe je niets... tja... waar het probleem dan ligt?
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 10-10-2012 09:25)
lekker gechargeerd, ik denk dat je zelf ook wel snapt dat er een aantal mensen tegelijk met die aanvraag bezig is, en dat het gaat over het hele proces van binnenkomst tot het afschouwen.
maar het is duidelijk, je bent het er niet mee eens. Maar toch doe je niets... tja... waar het probleem dan ligt?
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 10-10-2012 09:28)
En de bouwleges zijn bij bijna alle gemeenten ongeveer 3,5% van de bouwkosten. Als je gebouwtje op een ton wordt ingeschat zou dat dan ook ergens in de 3.500 euro moeten zitten. Maar ik denk dat er dan meer speelt, dat je ook nog andere toestemmingen nodig hebt waarvan je voor het gemak vergeet ze te vermelden.
Heb je al in de legesbrief en de legesverordening gekeken hoe dat bedrag is opgebouwd?
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 10-10-2012 09:28)
En de bouwleges zijn bij bijna alle gemeenten ongeveer 3,5% van de bouwkosten. Als je gebouwtje op een ton wordt ingeschat zou dat dan ook ergens in de 3.500 euro moeten zitten. Maar ik denk dat er dan meer speelt, dat je ook nog andere toestemmingen nodig hebt waarvan je voor het gemak vergeet ze te vermelden.
Heb je al in de legesbrief en de legesverordening gekeken hoe dat bedrag is opgebouwd?
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 10-10-2012 09:31)
Valt weinig aan te doen lijkt me, of heb jij de oplossing ? Beetje creatief mee omgaan misschien (10 % eronder gaan zitten ;-)
Zo werkt het in Nederland, overheid kan dat lekker zelf bepalen.
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 10-10-2012 09:31)
Valt weinig aan te doen lijkt me, of heb jij de oplossing ? Beetje creatief mee omgaan misschien (10 % eronder gaan zitten ;-)
Zo werkt het in Nederland, overheid kan dat lekker zelf bepalen.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 10-10-2012 09:45)
Er is nog geen legesbrief voor dit project, ik moet het plan nog officieel aanvragen. Maar was even aan het tellen wat mijn opdrachtgever kan verwachten. En dat zal een nog hoger bedrag worden ...... welstand moer er nog bij en een bestmmingswijziging.
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 10-10-2012 09:45)
Er is nog geen legesbrief voor dit project, ik moet het plan nog officieel aanvragen. Maar was even aan het tellen wat mijn opdrachtgever kan verwachten. En dat zal een nog hoger bedrag worden ...... welstand moer er nog bij en een bestmmingswijziging.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: pino (datum: 10-10-2012 10:15)
Het probleem zit in het feit dat je normaal gesproken iets doet door naar een ander te gaan als een partij te duur is.
Bij de gemeente bestaat die keuze niet
iets doen tegen de gemeente is een kwestie van lange adem en veel vermogen want hoe je het ook went of keert in feiten betaal je de tegenpartij ook)
Naam: pino (datum: 10-10-2012 10:15)
Het probleem zit in het feit dat je normaal gesproken iets doet door naar een ander te gaan als een partij te duur is.
Bij de gemeente bestaat die keuze niet
iets doen tegen de gemeente is een kwestie van lange adem en veel vermogen want hoe je het ook went of keert in feiten betaal je de tegenpartij ook)
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: Roel , van tekenbureau (datum: 10-10-2012 11:54)
Het komt bij ons in veel gevallen voor dat de kosten aan leges voor de gemeente rond hetzelfde bedrag liggen als de kosten die wij kunnen vragen voor het tekenwerk/berekenwerk. Zeker bij de wat kleinere projecten tot maximaal de nieuwbouw van een woonhuis.
Het is soms een beetje zuur dat je opdrachten mist omdat opdrachtgevers meerdere offerte aanvragen en je ?100,- te duur bent, en vervolgens kwakt de gemeente er een % overheen en iedereen betaald....
Naam: Roel , van tekenbureau (datum: 10-10-2012 11:54)
Het komt bij ons in veel gevallen voor dat de kosten aan leges voor de gemeente rond hetzelfde bedrag liggen als de kosten die wij kunnen vragen voor het tekenwerk/berekenwerk. Zeker bij de wat kleinere projecten tot maximaal de nieuwbouw van een woonhuis.
Het is soms een beetje zuur dat je opdrachten mist omdat opdrachtgevers meerdere offerte aanvragen en je ?100,- te duur bent, en vervolgens kwakt de gemeente er een % overheen en iedereen betaald....
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 10-10-2012 12:18)
@John,
Weet je dan wel zeker dat je goed aan het rekenen bent? 12% leges alleen voor het onderdeel bouwen, dat kan bijna niet...
Wil je kwijt welke gemeente we het over hebben?
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 10-10-2012 12:18)
@John,
Weet je dan wel zeker dat je goed aan het rekenen bent? 12% leges alleen voor het onderdeel bouwen, dat kan bijna niet...
Wil je kwijt welke gemeente we het over hebben?
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 10-10-2012 12:22)
@ Joachim,
de laatse berekening van dat grote landhuis is een inschatting (leges factuur is nog niet binnen). Mijn startvraag wel, en dat zijn flinke legesbedragen.
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 10-10-2012 12:22)
@ Joachim,
de laatse berekening van dat grote landhuis is een inschatting (leges factuur is nog niet binnen). Mijn startvraag wel, en dat zijn flinke legesbedragen.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 10-10-2012 12:24)
... of was die 12.000 nog voor dat landhuis? In dat geval kan het namelijk wel. Vaak wordt er bij gemeenten ook nog een bovenlimiet gesteld, en zijn de duurdere bouwplannen procentueel minder belast dan de kleintjes. en op zich, 3% is RELATIEF gezien geen groot bedrag binnen het totaal.
Een ontwikkelaar moet deze kosten dan ook gewoon in zijn gebouwbegroting meenemen, ben ik van mening. Je weet dat je het kwijt bent, en je weet ook dat het door de boot genomen een dergelijk groot bedrag zal zijn.
En als je er iemand de schuld van wilt geven moet je denk ik bij het Rijk zijn, die het hebben van een vergunning verplicht stellen, en middels de regelgeving aangeven hoe een gemeente hiermee om moet gaan. De gemeente moet daar vervolgens een mouw aan passen, en zal de kosten daarvoor zeker doorberekenen aan de burger.
Als je dan een oplossing wilt: op Rijksniveau zijn er discussies gaande of legesbedragen gestandariseerd moeten worden (wat niet perse inhoud dat ze lager moeten worden dan nu het geval is). Daar zou je je in kunnen mengen.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 10-10-2012 12:24)
... of was die 12.000 nog voor dat landhuis? In dat geval kan het namelijk wel. Vaak wordt er bij gemeenten ook nog een bovenlimiet gesteld, en zijn de duurdere bouwplannen procentueel minder belast dan de kleintjes. en op zich, 3% is RELATIEF gezien geen groot bedrag binnen het totaal.
Een ontwikkelaar moet deze kosten dan ook gewoon in zijn gebouwbegroting meenemen, ben ik van mening. Je weet dat je het kwijt bent, en je weet ook dat het door de boot genomen een dergelijk groot bedrag zal zijn.
En als je er iemand de schuld van wilt geven moet je denk ik bij het Rijk zijn, die het hebben van een vergunning verplicht stellen, en middels de regelgeving aangeven hoe een gemeente hiermee om moet gaan. De gemeente moet daar vervolgens een mouw aan passen, en zal de kosten daarvoor zeker doorberekenen aan de burger.
Als je dan een oplossing wilt: op Rijksniveau zijn er discussies gaande of legesbedragen gestandariseerd moeten worden (wat niet perse inhoud dat ze lager moeten worden dan nu het geval is). Daar zou je je in kunnen mengen.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 10-10-2012 12:31)
Maar als ik je zo hoor is de hoogte van het bedrag niet zozeer het probleem (overigens nog steeds maar 2,7%, voor nederlandse begrippen laag...). Ik denk dat het meer zit in dat zinnetje dat de aanvrager het niet verwachte met dat hogere bedrag geconfronteerd te worden. En dat heeft er dan weer rechtstreeks mee te maken dat er bij het bepalen van dat eerste bedrag blijkbaar niet genoeg kennis van de Wabo/Woningwet aanwezig was om de juiste bouwsom aan te geven.
Dat we bij een aanvraag onder 'bouwsom' de marktconforme begroting van materiaal+arbeid ex BTW verstaan is al sinds jaar en dag zo, weinig nieuws onder de zon. En ongeacht of gemeenten de bouwsom checken, de aanvrager en zijn adviseurs zijn zelf verantwoordelijk voor het aangeven ervan.
Je mag dus gerust gefrustreerd zijn om zo'n situatie, maar ik denk dat de verwachting die bij de aanvrager is geschapen over het legesbedrag niet komt door de manier waarop de gemeente haar leges vormgeeft. Eerder een gebrek aan kennis bij de adviseur.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 10-10-2012 12:31)
Maar als ik je zo hoor is de hoogte van het bedrag niet zozeer het probleem (overigens nog steeds maar 2,7%, voor nederlandse begrippen laag...). Ik denk dat het meer zit in dat zinnetje dat de aanvrager het niet verwachte met dat hogere bedrag geconfronteerd te worden. En dat heeft er dan weer rechtstreeks mee te maken dat er bij het bepalen van dat eerste bedrag blijkbaar niet genoeg kennis van de Wabo/Woningwet aanwezig was om de juiste bouwsom aan te geven.
Dat we bij een aanvraag onder 'bouwsom' de marktconforme begroting van materiaal+arbeid ex BTW verstaan is al sinds jaar en dag zo, weinig nieuws onder de zon. En ongeacht of gemeenten de bouwsom checken, de aanvrager en zijn adviseurs zijn zelf verantwoordelijk voor het aangeven ervan.
Je mag dus gerust gefrustreerd zijn om zo'n situatie, maar ik denk dat de verwachting die bij de aanvrager is geschapen over het legesbedrag niet komt door de manier waarop de gemeente haar leges vormgeeft. Eerder een gebrek aan kennis bij de adviseur.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 10-10-2012 13:18)
.. of het was een bewuste keuze voor een niet-correcte, lage bouwsom (zou kunnen, zien we vaker), maar dan is het ook een bewust risico wat je daarmee neemt en moet je niet klagen als het risico in je nadeel uitvalt.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 10-10-2012 13:18)
.. of het was een bewuste keuze voor een niet-correcte, lage bouwsom (zou kunnen, zien we vaker), maar dan is het ook een bewust risico wat je daarmee neemt en moet je niet klagen als het risico in je nadeel uitvalt.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 10-10-2012 14:02)
Nou, het zit vooral in het feit dat een simpel recht toe recht aan schuurtje aan legeskosten op bijna 3000 euro komt. Opdrachtgever betaalt dat wel, zal wel moeten. Tekeningen zijn allemaal duidelijk en alles staat erop wat relevant is. Makkelijk en zeer snel te toetsen allemaal, en dan 3000 euro tellen vind ik te veel.
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 10-10-2012 14:02)
Nou, het zit vooral in het feit dat een simpel recht toe recht aan schuurtje aan legeskosten op bijna 3000 euro komt. Opdrachtgever betaalt dat wel, zal wel moeten. Tekeningen zijn allemaal duidelijk en alles staat erop wat relevant is. Makkelijk en zeer snel te toetsen allemaal, en dan 3000 euro tellen vind ik te veel.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 10-10-2012 14:12)
Eerlijker zou zijn ....... wij(gemeente) zijn hier zoveel uur me bezig geweest dus zijn de legeskosten dit ! En niet zoals nu naar de bouwkosten kijken en daar 2,7 % over tellen, terwijl ze er in totaal met de hele vergunningverlening misschien nog geen 8 uur in hebben zitten !
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 10-10-2012 14:12)
Eerlijker zou zijn ....... wij(gemeente) zijn hier zoveel uur me bezig geweest dus zijn de legeskosten dit ! En niet zoals nu naar de bouwkosten kijken en daar 2,7 % over tellen, terwijl ze er in totaal met de hele vergunningverlening misschien nog geen 8 uur in hebben zitten !
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: Willem (datum: 10-10-2012 14:28)
Ja, en dan krijg je een dakkapel aan de voorzijde om een verblijfsruimte te maken, 3000 euro bouwkosten, waarvan de tekeningen niet ontvankelijk waren en bouwbesluittechnisch na 2x pas in orde, en waarvan de mensen nog een keer op gesprek wilde komen omdat ze niet snappen wat ze moesten aanleveren, en daardoor behoorlijk wat tijd in heeft gezeten... hoppa factuurtje van 1500 euro..
De leges zijn zoals ze zijn omdat het TOTAAL kostendekkend moet zijn. Op kleinere bouwwerken wordt vaak verlies geleden, en dat moet ook terugkomen via de leges van grotere bouwwerken.
En alsof bouwplantoetsers alleen maar heel de dag aan het toetsen zijn.. wat denk je van al de vragen die binnenkomen over vergunningsvrij bouwen, en de conceptaanvragen, en de vragen over het bestemmingsplan..
voor ieder telefoontje dan maar leges gaan vragen?
Daar moet ook geld voor binnen komen he..
Ik snap dat een paar duizend euro veel geld is, maar wat je schetst van een simpel schuurtje daar 3000 euro leges voor moeten betalen, lijkt me erg sterk.. en procentueel valt het allemaal nog wel mee.
Naam: Willem (datum: 10-10-2012 14:28)
Ja, en dan krijg je een dakkapel aan de voorzijde om een verblijfsruimte te maken, 3000 euro bouwkosten, waarvan de tekeningen niet ontvankelijk waren en bouwbesluittechnisch na 2x pas in orde, en waarvan de mensen nog een keer op gesprek wilde komen omdat ze niet snappen wat ze moesten aanleveren, en daardoor behoorlijk wat tijd in heeft gezeten... hoppa factuurtje van 1500 euro..
De leges zijn zoals ze zijn omdat het TOTAAL kostendekkend moet zijn. Op kleinere bouwwerken wordt vaak verlies geleden, en dat moet ook terugkomen via de leges van grotere bouwwerken.
En alsof bouwplantoetsers alleen maar heel de dag aan het toetsen zijn.. wat denk je van al de vragen die binnenkomen over vergunningsvrij bouwen, en de conceptaanvragen, en de vragen over het bestemmingsplan..
voor ieder telefoontje dan maar leges gaan vragen?
Daar moet ook geld voor binnen komen he..
Ik snap dat een paar duizend euro veel geld is, maar wat je schetst van een simpel schuurtje daar 3000 euro leges voor moeten betalen, lijkt me erg sterk.. en procentueel valt het allemaal nog wel mee.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 10-10-2012 15:52)
@John,
Ja, grappig idee, in gemeentes waar ze MINDER effectief werken moet je dan MEER leges betalen. Beetje de omgekeerde wereld. En daarnaast ook een vreemd voorstel omdat je JUIST de effectiviteit van de gemeente in twijfel trekt, eerder.
En het maakt ook niet zoveel uit wat voor grondslag je neemt. Er is een bepaald budget nodig om in een gemeente met een aantal medewerkers een bepaalde voorraad vergunningen weg te werken. Daar pak je alles bij. Dat totaalbedrag deel je door een sleutel die je uitkiest (of dat nou de bouwkosten zijn, het aantal aangevraagde m2, het gebouwtype, je kunt vanalles verzinnen), en dan kom je uit op een bedrag. Daar kun je nog een redelijkheidsslagje overheen maken zodat het grotere de kosten van het kleinere een beetje drukt. En dat de echt grote plannen ook een max aan leges kennen.
Niets vreemds, niets nieuws, en wat mij betreft ook geen probleem.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 10-10-2012 15:52)
@John,
Ja, grappig idee, in gemeentes waar ze MINDER effectief werken moet je dan MEER leges betalen. Beetje de omgekeerde wereld. En daarnaast ook een vreemd voorstel omdat je JUIST de effectiviteit van de gemeente in twijfel trekt, eerder.
En het maakt ook niet zoveel uit wat voor grondslag je neemt. Er is een bepaald budget nodig om in een gemeente met een aantal medewerkers een bepaalde voorraad vergunningen weg te werken. Daar pak je alles bij. Dat totaalbedrag deel je door een sleutel die je uitkiest (of dat nou de bouwkosten zijn, het aantal aangevraagde m2, het gebouwtype, je kunt vanalles verzinnen), en dan kom je uit op een bedrag. Daar kun je nog een redelijkheidsslagje overheen maken zodat het grotere de kosten van het kleinere een beetje drukt. En dat de echt grote plannen ook een max aan leges kennen.
Niets vreemds, niets nieuws, en wat mij betreft ook geen probleem.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 10-10-2012 15:56)
Heb je trouwens al een begroting laten maken voor de daadwerkelijke offerteprijs van het schuurtje? Als je toch nog iets wil doen is daar de winst wel te halen... met het risico dat je boven de 100.000 marktprijs uitkomt. :)
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 10-10-2012 15:56)
Heb je trouwens al een begroting laten maken voor de daadwerkelijke offerteprijs van het schuurtje? Als je toch nog iets wil doen is daar de winst wel te halen... met het risico dat je boven de 100.000 marktprijs uitkomt. :)
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: pino (datum: 10-10-2012 16:12)
En alsof bouwplantoetsers alleen maar heel de dag aan het toetsen zijn.. wat denk je van al de vragen die binnenkomen over vergunningsvrij bouwen,
En dat mag dus niet!
die kosten mag de gemeente niet doorberekenen maar dienen op een andere manier bekostigd te worden
Naam: pino (datum: 10-10-2012 16:12)
En alsof bouwplantoetsers alleen maar heel de dag aan het toetsen zijn.. wat denk je van al de vragen die binnenkomen over vergunningsvrij bouwen,
En dat mag dus niet!
die kosten mag de gemeente niet doorberekenen maar dienen op een andere manier bekostigd te worden
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 10-10-2012 16:44)
Dat schuurtje wat volgens gemeente 110.000 gaat kosten, zal opdrachtgever werkelijk nog geen 40.000 kosten. Zoals ik al aangaf zit hij in de bouwhandel en hij, broers, vrienden en bekenden kunnen alles zelf maken. Maar goed ..... als er geen ander systeem komt betalen we maar die extreem hoge legeskosten.
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 10-10-2012 16:44)
Dat schuurtje wat volgens gemeente 110.000 gaat kosten, zal opdrachtgever werkelijk nog geen 40.000 kosten. Zoals ik al aangaf zit hij in de bouwhandel en hij, broers, vrienden en bekenden kunnen alles zelf maken. Maar goed ..... als er geen ander systeem komt betalen we maar die extreem hoge legeskosten.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 10-10-2012 16:46)
Straks als het ding klaar is maar met een schoenendoos vol bonnetjes proberen nog iets van de leges terug te krijgen ;-)
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 10-10-2012 16:46)
Straks als het ding klaar is maar met een schoenendoos vol bonnetjes proberen nog iets van de leges terug te krijgen ;-)
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: johan (datum: 10-10-2012 16:54)
Vergeet dan ook niet alle gewerkte uren bij te houden!
Naam: johan (datum: 10-10-2012 16:54)
Vergeet dan ook niet alle gewerkte uren bij te houden!
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 10-10-2012 16:56)
Als je hem binnen 6 weken na heffing klaar wilt hebben... dat is je bezwaartermijn, daarna is het niet meer terug te draaien.
@John,
Zoals al een paar keer gezegd, het gaat niet om de werkelijke kosten maar een marktconforme raming. Waar zou die op uit komen denk je?
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 10-10-2012 16:56)
Als je hem binnen 6 weken na heffing klaar wilt hebben... dat is je bezwaartermijn, daarna is het niet meer terug te draaien.
@John,
Zoals al een paar keer gezegd, het gaat niet om de werkelijke kosten maar een marktconforme raming. Waar zou die op uit komen denk je?
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: tim (datum: 10-10-2012 17:00)
voor het behandelen van de aanvraag om vergunning maakt het niet uit welk bedrag de aanvrager kwijt is.
als er 2 identieke gebouwen wordt aangevraagd door 2 buren. de ene buur bouwt zelf voor ?100.000 en de andere buur door een aannemer voor ?250.000. de kosten voor een vergunning zijn gelijk. want het werk is ook gelijk. de marktconforme bouwkosten zijn dan een eerlijk middel (m2 of m3 tarieven zijn eerlijker).
er zijn handige boekjes met bouwkosten.
Naam: tim (datum: 10-10-2012 17:00)
voor het behandelen van de aanvraag om vergunning maakt het niet uit welk bedrag de aanvrager kwijt is.
als er 2 identieke gebouwen wordt aangevraagd door 2 buren. de ene buur bouwt zelf voor ?100.000 en de andere buur door een aannemer voor ?250.000. de kosten voor een vergunning zijn gelijk. want het werk is ook gelijk. de marktconforme bouwkosten zijn dan een eerlijk middel (m2 of m3 tarieven zijn eerlijker).
er zijn handige boekjes met bouwkosten.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 10-10-2012 17:54)
@ Joachim
Deze berging kom ik uit op 77.500 euro. (inclusief de staart in de begroting) Ik begrijp heel goed dat het niet om de werkelijke kosten gaat maar om de marktprijs. Anders zou een aannemer voor zijn eigen huisje ook minder leges hoeven te betalen.
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 10-10-2012 17:54)
@ Joachim
Deze berging kom ik uit op 77.500 euro. (inclusief de staart in de begroting) Ik begrijp heel goed dat het niet om de werkelijke kosten gaat maar om de marktprijs. Anders zou een aannemer voor zijn eigen huisje ook minder leges hoeven te betalen.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: Frits (datum: 10-10-2012 19:10)
Gemeenten gebruiken ook vaak de taxatieboekjes uitgegeven voor het SDU
http://www.sdu.nl/catalogus/TAXPACK
Naam: Frits (datum: 10-10-2012 19:10)
Gemeenten gebruiken ook vaak de taxatieboekjes uitgegeven voor het SDU
http://www.sdu.nl/catalogus/TAXPACK
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: B. van den Broek (datum: 11-10-2012 11:46)
en de marktprijs kan op dit moment zomaar eens onder die 77.500,- uit komen.
Conclusie: die 110.000 van de gemeente is veel te hoog.
Naam: B. van den Broek (datum: 11-10-2012 11:46)
en de marktprijs kan op dit moment zomaar eens onder die 77.500,- uit komen.
Conclusie: die 110.000 van de gemeente is veel te hoog.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 11-10-2012 13:10)
Yep... en als je dat nou eens aan gaat tonen, dan kun je er wat mee.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 11-10-2012 13:10)
Yep... en als je dat nou eens aan gaat tonen, dan kun je er wat mee.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 11-10-2012 20:37)
Keej, ik zal mijn best doen .... eerst bezwaar namens opdrachtgever. En dan mijn begroting overleggen en nog een "scherpe" offerte van een aanemer die het werk nodig heeft, we zien wel.
Naam: John , van Wolters Architektuur (datum: 11-10-2012 20:37)
Keej, ik zal mijn best doen .... eerst bezwaar namens opdrachtgever. En dan mijn begroting overleggen en nog een "scherpe" offerte van een aanemer die het werk nodig heeft, we zien wel.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: Leon (datum: 12-10-2012 08:24)
Oh ja, dus je kiest een aannemer met weinig werk en laat hem tijd en dus geld stoppen in een klus die hij toch niet krijgt. Nee da's lekker hoor.
Naam: Leon (datum: 12-10-2012 08:24)
Oh ja, dus je kiest een aannemer met weinig werk en laat hem tijd en dus geld stoppen in een klus die hij toch niet krijgt. Nee da's lekker hoor.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: huisman (datum: 12-10-2012 08:45)
Gewoon met de aannemer afspreken dat hij een bedrag in rekening moet brengen voor de offerte. Dit is heel gebruikelijk. Aannemer maakt geen extra kosten en jij hebt de offerte.
Naam: huisman (datum: 12-10-2012 08:45)
Gewoon met de aannemer afspreken dat hij een bedrag in rekening moet brengen voor de offerte. Dit is heel gebruikelijk. Aannemer maakt geen extra kosten en jij hebt de offerte.
Re: Inschatting bouwkosten
Naam: pino (datum: 13-10-2012 15:35)
volgens mij ligt de bewijslast bij de gemeente als je er werk van maakt.
zij veronderstellen immers dat je aan het frauderen bent.
een boekje is dan niet genoeg.
De schuur die je aangeeft heeft een vrij hoge vollume/oppervlakte verhouding en is daarom zonder meer goedkoper dan een doorsnee garage per m3
Reageer
Naam: pino (datum: 13-10-2012 15:35)
volgens mij ligt de bewijslast bij de gemeente als je er werk van maakt.
zij veronderstellen immers dat je aan het frauderen bent.
een boekje is dan niet genoeg.
De schuur die je aangeeft heeft een vrij hoge vollume/oppervlakte verhouding en is daarom zonder meer goedkoper dan een doorsnee garage per m3
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)