Zoek binnen het forum
Vraag: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welstand.
Naam: Hans (datum: 25-02-2004 15:02)
Beste,
wij hebben een verbouwingsplan ingediend bij de gemeente (Oss) welke in eerste instantie werd afgekeurd door Welstand. Ze wilden meer geleding zien in het plan, d.w.z. een duidelijker onderscheid tussen de beide woondelen.
We hebben bij ons tweede plan ontheffing aangevraagd om over de 'rooilijn' uit te bouwen en deze gekregen van de gemeente (art. 19). Nu zegt Welstand opnieuw dat er te weinig geleding zichtbaar is en keurt het plan opnieuw af. Uitspringen met de aanbouw is voor ons de enige optie.
Zijn er valide argumenten te bedenken, met de ontheffing voor het bestemminsplan reeds onder de arm, waarmee we Welstand in de juiste richting geduwd kunnen krijgen.
Kan de gemeente iets voor ons betekenen in de zin van het advies van Welstand ter kennisgeving aannemen en langs zich neer te leggen...?
Bedankt voor uw reaktie.
Reageer
Naam: Hans (datum: 25-02-2004 15:02)
Beste,
wij hebben een verbouwingsplan ingediend bij de gemeente (Oss) welke in eerste instantie werd afgekeurd door Welstand. Ze wilden meer geleding zien in het plan, d.w.z. een duidelijker onderscheid tussen de beide woondelen.
We hebben bij ons tweede plan ontheffing aangevraagd om over de 'rooilijn' uit te bouwen en deze gekregen van de gemeente (art. 19). Nu zegt Welstand opnieuw dat er te weinig geleding zichtbaar is en keurt het plan opnieuw af. Uitspringen met de aanbouw is voor ons de enige optie.
Zijn er valide argumenten te bedenken, met de ontheffing voor het bestemminsplan reeds onder de arm, waarmee we Welstand in de juiste richting geduwd kunnen krijgen.
Kan de gemeente iets voor ons betekenen in de zin van het advies van Welstand ter kennisgeving aannemen en langs zich neer te leggen...?
Bedankt voor uw reaktie.
Reageer
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: Henk (datum: 25-02-2004 17:51)
Het bestemmingsplan gaat voor het advies van het welstand. Als het bestemmingsplan bijvoorbeeld zegt: je mag 12 meter hoog bouwen, dan kan de welstand niet zomaar zeggen: wij vinden 12 meter te hoog.
Echter, in jouw voorbeeld zie ik het verband niet zo tussen het bouwen over de rooilijn en het advies van de welstand.
Een duidelijk onderscheid in de bouwmassa's is niet geregeld in het bestemmingsplan, dus dit advies van de welstand kun je niet naast je neer leggen op grond van BP.
Naam: Henk (datum: 25-02-2004 17:51)
Het bestemmingsplan gaat voor het advies van het welstand. Als het bestemmingsplan bijvoorbeeld zegt: je mag 12 meter hoog bouwen, dan kan de welstand niet zomaar zeggen: wij vinden 12 meter te hoog.
Echter, in jouw voorbeeld zie ik het verband niet zo tussen het bouwen over de rooilijn en het advies van de welstand.
Een duidelijk onderscheid in de bouwmassa's is niet geregeld in het bestemmingsplan, dus dit advies van de welstand kun je niet naast je neer leggen op grond van BP.
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: Henk (datum: 25-02-2004 17:55)
Ik ken overigens niet exact de situatie.
Maar indien je al een formele aanvraag heb ingediend en de vrijstelling is verleend, dan kan de gemeente je plan eigenlijk niet meer afwijzen op welstand.
Dan hadden ze dit direct moeten doen (behoorlijk bestuur)
Naam: Henk (datum: 25-02-2004 17:55)
Ik ken overigens niet exact de situatie.
Maar indien je al een formele aanvraag heb ingediend en de vrijstelling is verleend, dan kan de gemeente je plan eigenlijk niet meer afwijzen op welstand.
Dan hadden ze dit direct moeten doen (behoorlijk bestuur)
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: Henry de Roo , van Gemeente Coevorden (datum: 25-02-2004 19:44)
Het is mij niet geheel duidelijk of er nu planologische vrijstelling is verleend of de gemeente een principe-uitspraak heeft gedaan ten aanzien van het bouwplan.
Maar met de laatste opmerking van Henk ben ik het niet helemaal eens. Een negatief welstandsadvies is ogv. artikel 44 Woningwet een weigeringsgrond.
Het is wel zo dat welstand niets kan zeggen over zaken welke zijn geregeld in het bestemmingsplan (hoogte, oppervlakte, ed)
Daarbij is het zo dat de welstandscommissie een advies geeft aan het college van B&W. B&W kunnen het advies overnemen, maar ook naast zich neerleggen, mits goed geargumenteerd.
Wellicht kunnen B&W enkele planologische dan wel stedenbouwkundige argumenten van de art. 19 proc. gebruiken om het negatief welstandsadvies naast zich neer te leggen.
En wat staat er beschreven in de (concept)welstandsnota? Misschien kan alvast getoetst en geanticipeerd worden op de voorschriften/criteria van deze nota...
Naam: Henry de Roo , van Gemeente Coevorden (datum: 25-02-2004 19:44)
Het is mij niet geheel duidelijk of er nu planologische vrijstelling is verleend of de gemeente een principe-uitspraak heeft gedaan ten aanzien van het bouwplan.
Maar met de laatste opmerking van Henk ben ik het niet helemaal eens. Een negatief welstandsadvies is ogv. artikel 44 Woningwet een weigeringsgrond.
Het is wel zo dat welstand niets kan zeggen over zaken welke zijn geregeld in het bestemmingsplan (hoogte, oppervlakte, ed)
Daarbij is het zo dat de welstandscommissie een advies geeft aan het college van B&W. B&W kunnen het advies overnemen, maar ook naast zich neerleggen, mits goed geargumenteerd.
Wellicht kunnen B&W enkele planologische dan wel stedenbouwkundige argumenten van de art. 19 proc. gebruiken om het negatief welstandsadvies naast zich neer te leggen.
En wat staat er beschreven in de (concept)welstandsnota? Misschien kan alvast getoetst en geanticipeerd worden op de voorschriften/criteria van deze nota...
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: Henk (datum: 25-02-2004 23:08)
Henry,
Zoals ik al eerder aangaf, weet de situatie niet exact.
Maar als een formele aanvraag is ingediend. Naar aanleiding van deze aanvraag een vrijstellingsprocedure is doorlopen, bijvoorbeeld een maanden lange artikel 19 lid 1 procedure, dan kun je als gemeente zijnde nadat de vrijstelling is verleend niet zeggen van: we gaan nu even de bouwaanvrage om welstandsredenen of bouwkundige toetsing weigeren.
Dit kan trouwens ook niet, omdat je dan anders de bouwaanvraag niet heb kunnen aanhouden. Weigeren om welstandredenen of bouwkundige toetsing moet je altijd binnen 6 of 12 weken doen.
Naam: Henk (datum: 25-02-2004 23:08)
Henry,
Zoals ik al eerder aangaf, weet de situatie niet exact.
Maar als een formele aanvraag is ingediend. Naar aanleiding van deze aanvraag een vrijstellingsprocedure is doorlopen, bijvoorbeeld een maanden lange artikel 19 lid 1 procedure, dan kun je als gemeente zijnde nadat de vrijstelling is verleend niet zeggen van: we gaan nu even de bouwaanvrage om welstandsredenen of bouwkundige toetsing weigeren.
Dit kan trouwens ook niet, omdat je dan anders de bouwaanvraag niet heb kunnen aanhouden. Weigeren om welstandredenen of bouwkundige toetsing moet je altijd binnen 6 of 12 weken doen.
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: Ivo Kraus , van gemeente Roosendaal (datum: 26-02-2004 08:08)
Een vrijstellingsprocedure kan eigenlijk niet worden doorlopen zonder een positief welsatndsadvies.
Bij een vrijstellingsprocedure moeten alle belangen zijn afgewogen en daarbij is welstand een essentieel onderdeel.
Indien de procedure nog moet worden opgestart dan kan en moet de bouwaanvraag worden geweigerd.
Naam: Ivo Kraus , van gemeente Roosendaal (datum: 26-02-2004 08:08)
Een vrijstellingsprocedure kan eigenlijk niet worden doorlopen zonder een positief welsatndsadvies.
Bij een vrijstellingsprocedure moeten alle belangen zijn afgewogen en daarbij is welstand een essentieel onderdeel.
Indien de procedure nog moet worden opgestart dan kan en moet de bouwaanvraag worden geweigerd.
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: Henry de Roo , van gemeente Coevorden (datum: 26-02-2004 08:35)
We dwalen qua discussie weer af van het onderwerp, namelijk de vraag van Hans "ontheffing van gemeente, afkeur van welstand", maar wil toch even reageren.
Bouwplan aanhouden ogv waarvan? Je hebt een weigeringsgrond (strijd BP). Een beslissing op de aanvraag wordt 'uitgesteld'; je hebt geen fatale termijn.
Na het besluit op de vrijstelling moet je binnen 6 of 12 weken beslissen op de aanvraag bouwvergunning (art. 49 Ww). In deze periode kun wel degelijk nog bouwkundige zaken toetsen. Bij strijd met bijv. Bb kan aanvraag BV als nog geweigerd worden. In dat geval vervalt ook de vrijstelling. Dit geldt overigens ook bij wijzigingen aan het bouwplan in een later stadium, ook dan moet de vrijstelllingsprocedure opnieuw gedaan worden.
Naam: Henry de Roo , van gemeente Coevorden (datum: 26-02-2004 08:35)
We dwalen qua discussie weer af van het onderwerp, namelijk de vraag van Hans "ontheffing van gemeente, afkeur van welstand", maar wil toch even reageren.
Bouwplan aanhouden ogv waarvan? Je hebt een weigeringsgrond (strijd BP). Een beslissing op de aanvraag wordt 'uitgesteld'; je hebt geen fatale termijn.
Na het besluit op de vrijstelling moet je binnen 6 of 12 weken beslissen op de aanvraag bouwvergunning (art. 49 Ww). In deze periode kun wel degelijk nog bouwkundige zaken toetsen. Bij strijd met bijv. Bb kan aanvraag BV als nog geweigerd worden. In dat geval vervalt ook de vrijstelling. Dit geldt overigens ook bij wijzigingen aan het bouwplan in een later stadium, ook dan moet de vrijstelllingsprocedure opnieuw gedaan worden.
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: Hans (datum: 26-02-2004 11:08)
Reeds bedankt voor jullie constructieve reakties.
De situatie is dat we dus ontheffing van de gemeente hebben gekregen op het bestemmingsplan, welke zegt dat er niet over de bebouwingsgrens (rooilijn) heen gebouwd mag worden.
Voor uw beeldvorming; we willen over de volledige diepte van het huis (ca. 12,5 meter) 2 meter breed aanbouwen. gezien de situering van ons huis, is echter alleen de voorzijde van onze aanbouw te zien en vallen de zij- en achterkant volledig uit het zicht.
We krijgen nu dus ontheffing voor het uitbouwen, 1 meter voor de voorgevel, van deze aanbouw. Noem dit een erker. Welstand zegt dus dat in dit geval, het uitbouwen naar voren, de aanbouw 'qua hi?rarchie niet ondergeschikt is aan de hoofdbouw' (nb. we gaan 1 woonlaag hoog met een platdak!?) en wil dat we een meter inspringen naar achteren met als gevolg een donkere, ongelukkige, hoek met rechts een meter gevel van onszelf en links 3 meter schuur van onze buren.
De inspecteur van Bouw en Woningtoezocht bij de gemeente heeft zich uitgesproken "ook niets te snappen van het besluit van Welstand, het is toch een keurig plan..." maar zegt tegelijk het advies "niet zomaar" langs zich neer te kunnen leggen. Welstand blijkt een station te zijn welke gepasseerd MOET worden in deze.
Concreet ben ik op zoek naar argumenten waarmee ik Welstand 'om' kan krijgen danwel de gemeente kan 'helpen' met het langs zich neerleggen van het advies van Welstand. Ik krijg binnenkort namelijk de mogelijkheid om ons plan nog eens mondeling toe te lichten.
Opnieuw bedankt voor uw advies.
Naam: Hans (datum: 26-02-2004 11:08)
Reeds bedankt voor jullie constructieve reakties.
De situatie is dat we dus ontheffing van de gemeente hebben gekregen op het bestemmingsplan, welke zegt dat er niet over de bebouwingsgrens (rooilijn) heen gebouwd mag worden.
Voor uw beeldvorming; we willen over de volledige diepte van het huis (ca. 12,5 meter) 2 meter breed aanbouwen. gezien de situering van ons huis, is echter alleen de voorzijde van onze aanbouw te zien en vallen de zij- en achterkant volledig uit het zicht.
We krijgen nu dus ontheffing voor het uitbouwen, 1 meter voor de voorgevel, van deze aanbouw. Noem dit een erker. Welstand zegt dus dat in dit geval, het uitbouwen naar voren, de aanbouw 'qua hi?rarchie niet ondergeschikt is aan de hoofdbouw' (nb. we gaan 1 woonlaag hoog met een platdak!?) en wil dat we een meter inspringen naar achteren met als gevolg een donkere, ongelukkige, hoek met rechts een meter gevel van onszelf en links 3 meter schuur van onze buren.
De inspecteur van Bouw en Woningtoezocht bij de gemeente heeft zich uitgesproken "ook niets te snappen van het besluit van Welstand, het is toch een keurig plan..." maar zegt tegelijk het advies "niet zomaar" langs zich neer te kunnen leggen. Welstand blijkt een station te zijn welke gepasseerd MOET worden in deze.
Concreet ben ik op zoek naar argumenten waarmee ik Welstand 'om' kan krijgen danwel de gemeente kan 'helpen' met het langs zich neerleggen van het advies van Welstand. Ik krijg binnenkort namelijk de mogelijkheid om ons plan nog eens mondeling toe te lichten.
Opnieuw bedankt voor uw advies.
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: Henk (datum: 26-02-2004 18:08)
Dat kan niet Henry,
Je mag een bouwplan pas aanhouden wanneer je aan twee voorwaarden voldoet:
-je 6 of 12 weken zijn voorbij
-geen weigeringsgronden voordoen anders dan BP.
Het kan dus niet voorkomen dat je na 15 weken het bouwplan gaat weigeren om welstandsredenen. Dat had je dan eerder moeten doen. Anders had je het bouwplan niet mogen aanhouden. Iets anders gaat het overigens wanneer het plan aanpassingen behoeft naar aanleiding van een aanhoudingsplicht.
Veel gemeentes gaan hier de fout mee in. Die constateren: in strijd met BP, dus direct aanhouden en geen fatale termijn. Een lekkere gemakkelijke manier van beredeneren door gemeentes.
Bovendien kun je absoluut geen steun verwachten van de rechtbank als je het bouwplan na bijvoorbeeld 15 weken gaat weigeren om technische redenen op grond van behoorlijk bestuur.
Naam: Henk (datum: 26-02-2004 18:08)
Dat kan niet Henry,
Je mag een bouwplan pas aanhouden wanneer je aan twee voorwaarden voldoet:
-je 6 of 12 weken zijn voorbij
-geen weigeringsgronden voordoen anders dan BP.
Het kan dus niet voorkomen dat je na 15 weken het bouwplan gaat weigeren om welstandsredenen. Dat had je dan eerder moeten doen. Anders had je het bouwplan niet mogen aanhouden. Iets anders gaat het overigens wanneer het plan aanpassingen behoeft naar aanleiding van een aanhoudingsplicht.
Veel gemeentes gaan hier de fout mee in. Die constateren: in strijd met BP, dus direct aanhouden en geen fatale termijn. Een lekkere gemakkelijke manier van beredeneren door gemeentes.
Bovendien kun je absoluut geen steun verwachten van de rechtbank als je het bouwplan na bijvoorbeeld 15 weken gaat weigeren om technische redenen op grond van behoorlijk bestuur.
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: Henry de Roo , van gemeente Coevorden (datum: 27-02-2004 08:35)
Reageren op Henk:
Kun jij mij vertellen waar die 2 voorwaarden staan vermeld. Ben zeer benieuwd. Aanhouden ogv strijd BP?
En: ?een lekkere manier van beredeneren door gemeentes?, vind ik kortzichtig. Inderdaad er zijn gemeentes waar het voorkomt, maar NIET bij de gemeente Coevorden!!
Een bouwplan weigeren na 15 weken vanwege een negatief welstandsadvies?NEE, dat gebeurd ook vast niet bij ons. Immers een positief welstandsadvies is vereist voor het opstarten van de vrijstellingsprocedure.
Ik heb geprobeerd de formele kant te schetsen en de procedurele gevolgen daarvan?
------------------------------------------------
Reageren op Hans:
Tegenargumenten kan ik zo niet bedenken. Als ik een goede beeldvorming heb, kan ik mij wel vinden in het advies van welstand. Als aan- en uitbouwen vanuit de openbare ruimte zichtbaar zijn, zijn ze voor het straatbeeld mede bepalend. Daarom wordt gestreefd naar een eenvormige bouwstijl passend bij het karakter van het gebouw en de straat. Belangrijk is dat de contouren en het silhouet van het oorspronkelijke gebouw zichtbaar blijft en dat de aan- en uitbouw qua uitstraling en volume ondergeschikt is aan het oorspronkelijke gebouw.
Naam: Henry de Roo , van gemeente Coevorden (datum: 27-02-2004 08:35)
Reageren op Henk:
Kun jij mij vertellen waar die 2 voorwaarden staan vermeld. Ben zeer benieuwd. Aanhouden ogv strijd BP?
En: ?een lekkere manier van beredeneren door gemeentes?, vind ik kortzichtig. Inderdaad er zijn gemeentes waar het voorkomt, maar NIET bij de gemeente Coevorden!!
Een bouwplan weigeren na 15 weken vanwege een negatief welstandsadvies?NEE, dat gebeurd ook vast niet bij ons. Immers een positief welstandsadvies is vereist voor het opstarten van de vrijstellingsprocedure.
Ik heb geprobeerd de formele kant te schetsen en de procedurele gevolgen daarvan?
------------------------------------------------
Reageren op Hans:
Tegenargumenten kan ik zo niet bedenken. Als ik een goede beeldvorming heb, kan ik mij wel vinden in het advies van welstand. Als aan- en uitbouwen vanuit de openbare ruimte zichtbaar zijn, zijn ze voor het straatbeeld mede bepalend. Daarom wordt gestreefd naar een eenvormige bouwstijl passend bij het karakter van het gebouw en de straat. Belangrijk is dat de contouren en het silhouet van het oorspronkelijke gebouw zichtbaar blijft en dat de aan- en uitbouw qua uitstraling en volume ondergeschikt is aan het oorspronkelijke gebouw.
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: RBE , van Architektenburo Luud van Ginneken (datum: 27-02-2004 17:00)
Wellicht kan Hans even toelichten of er MEDWERKING wordt verleend voor het doorlopen van een art. 19 procedure OF dat die art. 19 procedure al is doorlopen met een niet door welstand beoordeelde aanvraag...
Dit scheelt mijns inziens een hoop hoofdbrekens.
Wellicht als je de uitbouw in de voorgevel volledig transparant uitvoert dat dan de uitbouw wel wordt gezien als een ondergeschikt onderdeel van de woning.... Je moet trachten het ontwerp van de uitbouw niet te laten corresponderen met andere elementen in de hoofdbouw... En anders dien je je functies die je in de uitbouw benoemt te herzien (geen woonfuncties bvb.)
Succes !
Naam: RBE , van Architektenburo Luud van Ginneken (datum: 27-02-2004 17:00)
Wellicht kan Hans even toelichten of er MEDWERKING wordt verleend voor het doorlopen van een art. 19 procedure OF dat die art. 19 procedure al is doorlopen met een niet door welstand beoordeelde aanvraag...
Dit scheelt mijns inziens een hoop hoofdbrekens.
Wellicht als je de uitbouw in de voorgevel volledig transparant uitvoert dat dan de uitbouw wel wordt gezien als een ondergeschikt onderdeel van de woning.... Je moet trachten het ontwerp van de uitbouw niet te laten corresponderen met andere elementen in de hoofdbouw... En anders dien je je functies die je in de uitbouw benoemt te herzien (geen woonfuncties bvb.)
Succes !
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: Hans (datum: 28-02-2004 10:06)
Er is inderdaad nog geen sprake van een verleende ontheffing, echter van een intentie die ontheffing te verlenen. Sorry voor het misverstand.
Waar ik met name moeite mee heb is dat na wat heen en weer geduw, de gemeente nu eindelijk in de goede stand staat met betrekking tot de ontheffing voor het Bestemmingsplan en dat Welstand voet bij stuk blijft houden voor wat betreft de 'hierarchie' in de verbouwing. Als ik ons plan vergelijk met andere reeds gerealiseerde projecten (lees: gedrochten) in onze omgeving, bekruipt me het gevoel dat er met verschillende zienswijzen (maten) gehandeld (gewogen) wordt.....Echter tot zo ver is Welstand daar blijkbaar niet ontvankelijk voor.
Hoe kan ik onze gemeente bewerken dat ze, mocht ik Welstand niet 'om' krijgen, het advies langs zich neer legt.
Naam: Hans (datum: 28-02-2004 10:06)
Er is inderdaad nog geen sprake van een verleende ontheffing, echter van een intentie die ontheffing te verlenen. Sorry voor het misverstand.
Waar ik met name moeite mee heb is dat na wat heen en weer geduw, de gemeente nu eindelijk in de goede stand staat met betrekking tot de ontheffing voor het Bestemmingsplan en dat Welstand voet bij stuk blijft houden voor wat betreft de 'hierarchie' in de verbouwing. Als ik ons plan vergelijk met andere reeds gerealiseerde projecten (lees: gedrochten) in onze omgeving, bekruipt me het gevoel dat er met verschillende zienswijzen (maten) gehandeld (gewogen) wordt.....Echter tot zo ver is Welstand daar blijkbaar niet ontvankelijk voor.
Hoe kan ik onze gemeente bewerken dat ze, mocht ik Welstand niet 'om' krijgen, het advies langs zich neer legt.
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: Ivo Kraus , van gemeente Roosendaal (datum: 01-03-2004 08:03)
Dat zal de gemeente niet doen denk ik. Een vrijstelling doorlopen met een negatief welstandsadvies naast zich neergelegd geeft teveel risico v.w.b. de vrijstellingsprocedure.
De gemeente moet met een goede motivatie komen om het advies naast zich neer te leggen en een vrijstellings procedure is m.i. niet een goede reden.
Naam: Ivo Kraus , van gemeente Roosendaal (datum: 01-03-2004 08:03)
Dat zal de gemeente niet doen denk ik. Een vrijstelling doorlopen met een negatief welstandsadvies naast zich neergelegd geeft teveel risico v.w.b. de vrijstellingsprocedure.
De gemeente moet met een goede motivatie komen om het advies naast zich neer te leggen en een vrijstellings procedure is m.i. niet een goede reden.
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: Hans (datum: 01-03-2004 14:12)
Wat kan dan eventueel als 'zwaarwegend' danwel goede motivatiegrond gelden, Ivo?
Is in het algemeen een Welstandscommissie ergens gevoelig voor...? Doosje sigaren ;o)
Ik heb mijn inziens foto's van vergelijkbare objecten die naar mijn bescheiden mening de 'redelijke eisen van welstand' stukken meer geweld aandoen dan ons plan.
Gelijke monniken..............
Naam: Hans (datum: 01-03-2004 14:12)
Wat kan dan eventueel als 'zwaarwegend' danwel goede motivatiegrond gelden, Ivo?
Is in het algemeen een Welstandscommissie ergens gevoelig voor...? Doosje sigaren ;o)
Ik heb mijn inziens foto's van vergelijkbare objecten die naar mijn bescheiden mening de 'redelijke eisen van welstand' stukken meer geweld aandoen dan ons plan.
Gelijke monniken..............
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: Klaas (datum: 01-03-2004 16:04)
Heeft U eigenlijk bij het plan een architect betrokken? Of is het ontwerp van eigen hand? Naar een welstandscommissie scheelt het meestal aanmerkelijk als er een geregistreerd achitect bij het ontwerp betrokken is.
Naam: Klaas (datum: 01-03-2004 16:04)
Heeft U eigenlijk bij het plan een architect betrokken? Of is het ontwerp van eigen hand? Naar een welstandscommissie scheelt het meestal aanmerkelijk als er een geregistreerd achitect bij het ontwerp betrokken is.
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: Hans (datum: 01-03-2004 16:28)
we hebben een tekenaar van onze aannemer een ontwerp laten uitwerken.
Het uitspringen van de aanbouw, was overigens een idee van de gemeente. Ons oorspronkelijke plan voorzag in een aanbouw gelijk met de voorgevel. Dit plan werd reeds direct naar 'het ronde archief' verwezen door Welstand. Volgens de gemeente zou uitspringen "een aanmerkelijk grotere kans van slagen hebben"...
Ik heb me trouwens reeds laten verzekeren door de gemeente dat het "geen invloed" zou hebben als er een andere (meer gerenomeerde!?) naam boven de tekening(en) had gestaan.
Naam: Hans (datum: 01-03-2004 16:28)
we hebben een tekenaar van onze aannemer een ontwerp laten uitwerken.
Het uitspringen van de aanbouw, was overigens een idee van de gemeente. Ons oorspronkelijke plan voorzag in een aanbouw gelijk met de voorgevel. Dit plan werd reeds direct naar 'het ronde archief' verwezen door Welstand. Volgens de gemeente zou uitspringen "een aanmerkelijk grotere kans van slagen hebben"...
Ik heb me trouwens reeds laten verzekeren door de gemeente dat het "geen invloed" zou hebben als er een andere (meer gerenomeerde!?) naam boven de tekening(en) had gestaan.
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: Henry de Roo , van Gemeente Coevorden (datum: 01-03-2004 19:39)
Hans,
Er wordt hevig gereageerd op jouw vraag, dat maakt deze forum ook leuk. Echter hebt je nog niet veel tips gekregen om het welstandsadvies 'om' te krijgen.
Een uitvloeisel van de gewijzigde woningwet is dat gemeenten voor 1 juli 2004 een welstandsnota moeten hebben vastgesteld, anders mogen gemeenten bouwplannen niet meer aan welstand toesten (welstandsvrij!). In deze nota legt de gemeente welstandsbeleid (toetingskaders) vast. De welstandscommissie dient zodra de nota is vastgesteld en in werking is getreden de bouwplannen mbt redelijke eisen van welstand hieraan te toesten.
De vraag is of de gemeente Oss al een welstandsnota heeft vastgesteld? Of ligt er een concept-nota?
Zo ja, dan staat in die nota het toekomstig welstandsbeleid. In casu zal ik jouw bouwplan naast het voorleggen aan de reguliere welstandscommissie mede toetsen aan het toekomstig welstandsbeleid. Indien het bouwplan WEL voldoet aan het toekomstig beleid, is dat voor MIJ een overweging om het negatieve welstandsadvies naast mij neer te KUNNEN leggen (anticiperen...). Voldoet het bouwplan ook NIET aan de voorschriften van de (concept)welstandsnota, ja..., dan wordt het, denk ik, een moeilijk verhaal.
Naam: Henry de Roo , van Gemeente Coevorden (datum: 01-03-2004 19:39)
Hans,
Er wordt hevig gereageerd op jouw vraag, dat maakt deze forum ook leuk. Echter hebt je nog niet veel tips gekregen om het welstandsadvies 'om' te krijgen.
Een uitvloeisel van de gewijzigde woningwet is dat gemeenten voor 1 juli 2004 een welstandsnota moeten hebben vastgesteld, anders mogen gemeenten bouwplannen niet meer aan welstand toesten (welstandsvrij!). In deze nota legt de gemeente welstandsbeleid (toetingskaders) vast. De welstandscommissie dient zodra de nota is vastgesteld en in werking is getreden de bouwplannen mbt redelijke eisen van welstand hieraan te toesten.
De vraag is of de gemeente Oss al een welstandsnota heeft vastgesteld? Of ligt er een concept-nota?
Zo ja, dan staat in die nota het toekomstig welstandsbeleid. In casu zal ik jouw bouwplan naast het voorleggen aan de reguliere welstandscommissie mede toetsen aan het toekomstig welstandsbeleid. Indien het bouwplan WEL voldoet aan het toekomstig beleid, is dat voor MIJ een overweging om het negatieve welstandsadvies naast mij neer te KUNNEN leggen (anticiperen...). Voldoet het bouwplan ook NIET aan de voorschriften van de (concept)welstandsnota, ja..., dan wordt het, denk ik, een moeilijk verhaal.
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: Klaas (datum: 02-03-2004 13:34)
Een gemeente zal nooit toegeven dat het uitmaakt dat er wel of niet een architect het plan verdedigd. De praktijk blijkt echter vaak anders te zijn.
Aanvullend op het verhaal van Henry, valt het te overwegen om een architect in de arm te nemen om de welstand om te krijgen, al vrees ik dat het daarvoor al te laat is, of de architect zal met een geheel nieuw voorstel moeten komen.
Naam: Klaas (datum: 02-03-2004 13:34)
Een gemeente zal nooit toegeven dat het uitmaakt dat er wel of niet een architect het plan verdedigd. De praktijk blijkt echter vaak anders te zijn.
Aanvullend op het verhaal van Henry, valt het te overwegen om een architect in de arm te nemen om de welstand om te krijgen, al vrees ik dat het daarvoor al te laat is, of de architect zal met een geheel nieuw voorstel moeten komen.
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: Hans (datum: 02-03-2004 14:46)
Ik krijg steeds meer de indruk dat het een principe-kwestie gaat worden waarbij Welstand 'nu eenmaal' een besluit heeft genomen en daar met geen mogelijkheid vanaf te krigen is....
Hoe gaat de gemeente danwel Welstand in het algemeen om met bijvoorbeeld 'presedent werking'? Ik ben van mening dat ik in zeker twee gevallen in de omgeving voorbeelden heb gevonden van vergelijkbare objecten waar een vergelijkbare verbouwing heeft plaatsgevonden (recentelijk!). Wordt dit in het algemeen als een sterk argument ervaren?
Als ik me juist laat informeren (lang leve internet!), is het college van B&W n i e t verplicht om Welstand in te schakelen maar kan het ook zelf toetsen aan 'de redelijke eisen van welstand'. Dit kan met name voor ons interessant zijn omdat ook de Inspecteur van Bouw en Woning Toezicht van de gemeente onaangenaam verrast was door het advies van Welstand.
Ook lees ik dat Welstand in beginsel geen eisen mag stellen aan zaken die geregeld zijn in het bestemmingsplan of de bouwverordening. Dit punt zou wellicht interessant zijn omdat de gemeente bij heroverweging de intentie heeft uitgesproken dat er in ons geval ontheffing op het bestemmingsplan gegeven zou kunnen worden (...bij een positief Welstands advies). Ik vraag me nu af of dat Welstands advies 'keihard' nodig is. De gemeente heeft toch een finale stem hierin?
Naam: Hans (datum: 02-03-2004 14:46)
Ik krijg steeds meer de indruk dat het een principe-kwestie gaat worden waarbij Welstand 'nu eenmaal' een besluit heeft genomen en daar met geen mogelijkheid vanaf te krigen is....
Hoe gaat de gemeente danwel Welstand in het algemeen om met bijvoorbeeld 'presedent werking'? Ik ben van mening dat ik in zeker twee gevallen in de omgeving voorbeelden heb gevonden van vergelijkbare objecten waar een vergelijkbare verbouwing heeft plaatsgevonden (recentelijk!). Wordt dit in het algemeen als een sterk argument ervaren?
Als ik me juist laat informeren (lang leve internet!), is het college van B&W n i e t verplicht om Welstand in te schakelen maar kan het ook zelf toetsen aan 'de redelijke eisen van welstand'. Dit kan met name voor ons interessant zijn omdat ook de Inspecteur van Bouw en Woning Toezicht van de gemeente onaangenaam verrast was door het advies van Welstand.
Ook lees ik dat Welstand in beginsel geen eisen mag stellen aan zaken die geregeld zijn in het bestemmingsplan of de bouwverordening. Dit punt zou wellicht interessant zijn omdat de gemeente bij heroverweging de intentie heeft uitgesproken dat er in ons geval ontheffing op het bestemmingsplan gegeven zou kunnen worden (...bij een positief Welstands advies). Ik vraag me nu af of dat Welstands advies 'keihard' nodig is. De gemeente heeft toch een finale stem hierin?
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: Klaas (datum: 02-03-2004 17:41)
Inderdaad, de gemeente is niet verplicht om het advies van de welstand te volgen. Maar de Welstandscommissie wordt wel door de gemeente aangesteld en betaald als deskundigen om de gemeente van advies te voorzien. Er moeten wel zeer zwaarwegende belangen zijn om je eigen adviesorgaan aan de kant te zetten. Ik kan me niet voorstellen dat een erker zo'n zwaarwegend geval is.
Het kan nooit kwaad om vergelijkbare gevallen aan te dragen bij de welstand, maar dan moeten ze ook echt vergelijkbaar zijn.
Naam: Klaas (datum: 02-03-2004 17:41)
Inderdaad, de gemeente is niet verplicht om het advies van de welstand te volgen. Maar de Welstandscommissie wordt wel door de gemeente aangesteld en betaald als deskundigen om de gemeente van advies te voorzien. Er moeten wel zeer zwaarwegende belangen zijn om je eigen adviesorgaan aan de kant te zetten. Ik kan me niet voorstellen dat een erker zo'n zwaarwegend geval is.
Het kan nooit kwaad om vergelijkbare gevallen aan te dragen bij de welstand, maar dan moeten ze ook echt vergelijkbaar zijn.
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: Hans (datum: 03-03-2004 09:19)
Voor ons is bijvoorbeeld het woongenot een erg zwaarwegende reden.... (Kort samengevat; van binnenuit zicht op 3 meter kale muur met weinig tot geen lichtinval of zicht op groen en een waterpartij met veel zonlichtinval, waarbij wij inzetten op dat laatste).
Kunnen particuliere redenen ook als zwaarwegend aangemerkt worden of zijn dat alleen maatschappelijk- sociale redenen (waar in het algemeen alleen de gemeente wijzer van wordt).
Wat is in deze de definitie van 'zwaarwegend'...?
Naam: Hans (datum: 03-03-2004 09:19)
Voor ons is bijvoorbeeld het woongenot een erg zwaarwegende reden.... (Kort samengevat; van binnenuit zicht op 3 meter kale muur met weinig tot geen lichtinval of zicht op groen en een waterpartij met veel zonlichtinval, waarbij wij inzetten op dat laatste).
Kunnen particuliere redenen ook als zwaarwegend aangemerkt worden of zijn dat alleen maatschappelijk- sociale redenen (waar in het algemeen alleen de gemeente wijzer van wordt).
Wat is in deze de definitie van 'zwaarwegend'...?
Reactie: Ontheffing van gemeente, afkeur van Welst
Naam: RBE , van Architektenburo Luud van Ginneken (datum: 03-03-2004 16:55)
Doorgaans kan er medewerking worden verleend aan dergelijke verbouwingen als bijvoorbeeld de aanvraag betrekking zou hebben op voorzieningen ten behoeve van gehandicapten, ouderen (mantelzorg) e.d.
In jouw geval acht de kans heel erg klein.
Overigens steun ik alle meningen waarbij wordt gezegd dat een ontwerp van een architect 'serieuzer' wordt genomen dan van andere partijen. In 'onze eigen' gemeente wordt er immers ook regelmatig een advies aan verbonden, zij het door de stedenbouwkundige (!).
Reageer
Naam: RBE , van Architektenburo Luud van Ginneken (datum: 03-03-2004 16:55)
Doorgaans kan er medewerking worden verleend aan dergelijke verbouwingen als bijvoorbeeld de aanvraag betrekking zou hebben op voorzieningen ten behoeve van gehandicapten, ouderen (mantelzorg) e.d.
In jouw geval acht de kans heel erg klein.
Overigens steun ik alle meningen waarbij wordt gezegd dat een ontwerp van een architect 'serieuzer' wordt genomen dan van andere partijen. In 'onze eigen' gemeente wordt er immers ook regelmatig een advies aan verbonden, zij het door de stedenbouwkundige (!).
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)