Zoek binnen het forum
Vraag: Nevenfunctie
Naam: Michel, van 3b-arch (datum: 30-06-2008 12:22)
Ik weet van de mogelijkheid om gedeelten van een gebruiksfunctie aan te merken alszijnde een nevenfunctie van die functie. Zelf heb ik hier ook menigmaal dankbaar gebruik van gemaakt. (kelder ,zolders e.d.)
Nu echter moet ik een plan beoordelen waarbij ik toch mijn twijfels heb.
Er is hierbij teruggerekend naar de 55%-regel zodat dat 2e verdieping (geen zolder; deze verdieping zou eenvoudig aan een woonfunctie kunnen voldoen)als overige gebruiksfunctie is aangemerkt.
Anders zou een gedeelte van deze 2e verdieping als VG aangemerkt moeten worden. Dus eigenlijk is er aan een soort kunstmatige GBO-verkleining gedaan, zonder dat hier m.i. noodzaak voor is.
Het achterliggende idee is om kopers later, als ze dit willen, zelf voor een indelingoptie te laten kiezen.
Waarschijnlijk brengt dit meer geld in het laatje voor de bouwer.
Is dit wel legaal?
En weet iemand ook of deze krijtstreep op de de verkooptekeningen niet tot problemen kan lijden.
Michel
Reageer
Naam: Michel, van 3b-arch (datum: 30-06-2008 12:22)
Ik weet van de mogelijkheid om gedeelten van een gebruiksfunctie aan te merken alszijnde een nevenfunctie van die functie. Zelf heb ik hier ook menigmaal dankbaar gebruik van gemaakt. (kelder ,zolders e.d.)
Nu echter moet ik een plan beoordelen waarbij ik toch mijn twijfels heb.
Er is hierbij teruggerekend naar de 55%-regel zodat dat 2e verdieping (geen zolder; deze verdieping zou eenvoudig aan een woonfunctie kunnen voldoen)als overige gebruiksfunctie is aangemerkt.
Anders zou een gedeelte van deze 2e verdieping als VG aangemerkt moeten worden. Dus eigenlijk is er aan een soort kunstmatige GBO-verkleining gedaan, zonder dat hier m.i. noodzaak voor is.
Het achterliggende idee is om kopers later, als ze dit willen, zelf voor een indelingoptie te laten kiezen.
Waarschijnlijk brengt dit meer geld in het laatje voor de bouwer.
Is dit wel legaal?
En weet iemand ook of deze krijtstreep op de de verkooptekeningen niet tot problemen kan lijden.
Michel
Reageer
Re: Nevenfunctie
Naam: Spock (datum: 30-06-2008 13:50)
Lijkt mij vanuit de verkopende partij ook niet ideaal, omdat er "verblijfsgebied met woonfunctie" verkocht wordt. Geef je de 2e verdieping geen woonfunctie, mag je dit ook niet als woonfunctie verkopen. Dan komt later nog bij de evt. "optie indeling" dat de ruimtes wel voldoende daglicht/ventilatie etc. moet hebben om alsnog de bestemming woonfunctie te krijgen.
Zoals ik het lees, is het ook omgekeerde wereld, omdat deze truc meestal toegepast wordt in woningen met te weinig VG. Deze heeft er volgens mij genoeg.
M.i. is het gunstiger om de 2e verdieping woonfunctie te maken, dat mag ook zonder kamerindeling.
Overige gebruiksfunctie: niet in dit lid benoemde gebruiksfunctie voor activiteiten waarbij het verblijven van mensen een ondergeschikte rol speelt. Dit zou je kunnen gebruiken als duidelijk is dat mensen er gemakkelijk kunnen verblijven, vanwege voldoende hoogte, daglicht, ventilatie etc, oftewel: mensen gaan de ruimte toch in gebruik nemen als verblijfsgebied, hoewel dit volgens de functie-indeling niet mag.
Wat betreft de krijtstreep: GIW geeft aan dit duidelijk op de verkooptekeningen te communiceren. Bijv. bouwkundige afmeting vs. berekende afmeting.
Pfff, lang verhaal, discutabel onderwerp :-(
Naam: Spock (datum: 30-06-2008 13:50)
Lijkt mij vanuit de verkopende partij ook niet ideaal, omdat er "verblijfsgebied met woonfunctie" verkocht wordt. Geef je de 2e verdieping geen woonfunctie, mag je dit ook niet als woonfunctie verkopen. Dan komt later nog bij de evt. "optie indeling" dat de ruimtes wel voldoende daglicht/ventilatie etc. moet hebben om alsnog de bestemming woonfunctie te krijgen.
Zoals ik het lees, is het ook omgekeerde wereld, omdat deze truc meestal toegepast wordt in woningen met te weinig VG. Deze heeft er volgens mij genoeg.
M.i. is het gunstiger om de 2e verdieping woonfunctie te maken, dat mag ook zonder kamerindeling.
Overige gebruiksfunctie: niet in dit lid benoemde gebruiksfunctie voor activiteiten waarbij het verblijven van mensen een ondergeschikte rol speelt. Dit zou je kunnen gebruiken als duidelijk is dat mensen er gemakkelijk kunnen verblijven, vanwege voldoende hoogte, daglicht, ventilatie etc, oftewel: mensen gaan de ruimte toch in gebruik nemen als verblijfsgebied, hoewel dit volgens de functie-indeling niet mag.
Wat betreft de krijtstreep: GIW geeft aan dit duidelijk op de verkooptekeningen te communiceren. Bijv. bouwkundige afmeting vs. berekende afmeting.
Pfff, lang verhaal, discutabel onderwerp :-(
Re: Nevenfunctie
Naam: Leon (datum: 30-06-2008 18:17)
Volgens mij heeft de bedenker van dit plan de gedachtengang van het Bouwbesluit niet helemaal begrepen. Door de 2e verdieping een VG te geven is het JUIST mogelijk om achteraf (verblijfs)ruimten te realiseren. Volgens mij heeft dit niets met vrije indeelbaarheid te maken, maar is het gewoon een ordinaire manier van geld besparen doordat de 2e verdieping nu aan praktisch geen enkele eis hoeft te voldoen.
Naam: Leon (datum: 30-06-2008 18:17)
Volgens mij heeft de bedenker van dit plan de gedachtengang van het Bouwbesluit niet helemaal begrepen. Door de 2e verdieping een VG te geven is het JUIST mogelijk om achteraf (verblijfs)ruimten te realiseren. Volgens mij heeft dit niets met vrije indeelbaarheid te maken, maar is het gewoon een ordinaire manier van geld besparen doordat de 2e verdieping nu aan praktisch geen enkele eis hoeft te voldoen.
Re: Nevenfunctie
Naam: Leon (datum: 30-06-2008 18:20)
@Spock
Even over jouw opmerking, niemand kan jou verbieden om een slaapkamer te realiseren in een ruimte die niet in een woonfunctie ligt. Als bewoner mag je gaan slapen waar je wilt: in een slaapkamer, op zolder, in de garage of in een doos in de tuin. Je mag die doos alleen niet als slaapkamer verkopen ;-)
Dat dergelijke trucjes de kwaliteit van de woning naar beneden halen, daar zijn we het beiden wel over eens denk ik.
Naam: Leon (datum: 30-06-2008 18:20)
@Spock
Even over jouw opmerking, niemand kan jou verbieden om een slaapkamer te realiseren in een ruimte die niet in een woonfunctie ligt. Als bewoner mag je gaan slapen waar je wilt: in een slaapkamer, op zolder, in de garage of in een doos in de tuin. Je mag die doos alleen niet als slaapkamer verkopen ;-)
Dat dergelijke trucjes de kwaliteit van de woning naar beneden halen, daar zijn we het beiden wel over eens denk ik.
Re: Nevenfunctie
Naam: Spock (datum: 01-07-2008 07:54)
@Leon: tuurlijk mag je slapen in een doos, je mag 'em alleen niet verkopen als slaapruimte, zelfs niet optioneel!
Naam: Spock (datum: 01-07-2008 07:54)
@Leon: tuurlijk mag je slapen in een doos, je mag 'em alleen niet verkopen als slaapruimte, zelfs niet optioneel!
Re: Nevenfunctie
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 01-07-2008 09:58)
@Leon,
Hoe lees jij art. 1b, sub 2a van de Woningwet dan?
Het is verboden een bestaand gebouw in een staat te brengen, te laten komen of te houden die niet voldoet aan de op de staat van dat gebouw van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, tweede lid; (de eisen voor bestaande bouw)
Natuurlijk is het je eigen verantwoordelijkheid, en wordt je pas strafbaar gesteld wanneer je op de situatie wordt aangesproken, maar ik denk dat mensen te makkelijk over die verantwoordelijkheid heen stappen (wellicht omdat ze haar niet kennen?), en dat bouwers hier misbruik van maken door ruimtes als 'overige functie' in te dienen waarvan te verwachten is dat ze in de toekomst als kamer dienst zullen gaan doen.
Ik heb een tijdje geleden een uitspraak van de raad van State lans zien komen waarin ze weigerden goedkeuring te verlenen aan een vrijstelling omdat het 'schijnbaar beoogde gebruik afweek van het op tekening aangegeven gebruik'. Precies zo'n gevalletje.
Helaas heeft de gemeente in de meeste gevallen deze mogelijkheid niet, en moeten ze toetsen wat de aanvrager aangeeft.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 01-07-2008 09:58)
@Leon,
Hoe lees jij art. 1b, sub 2a van de Woningwet dan?
Het is verboden een bestaand gebouw in een staat te brengen, te laten komen of te houden die niet voldoet aan de op de staat van dat gebouw van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, tweede lid; (de eisen voor bestaande bouw)
Natuurlijk is het je eigen verantwoordelijkheid, en wordt je pas strafbaar gesteld wanneer je op de situatie wordt aangesproken, maar ik denk dat mensen te makkelijk over die verantwoordelijkheid heen stappen (wellicht omdat ze haar niet kennen?), en dat bouwers hier misbruik van maken door ruimtes als 'overige functie' in te dienen waarvan te verwachten is dat ze in de toekomst als kamer dienst zullen gaan doen.
Ik heb een tijdje geleden een uitspraak van de raad van State lans zien komen waarin ze weigerden goedkeuring te verlenen aan een vrijstelling omdat het 'schijnbaar beoogde gebruik afweek van het op tekening aangegeven gebruik'. Precies zo'n gevalletje.
Helaas heeft de gemeente in de meeste gevallen deze mogelijkheid niet, en moeten ze toetsen wat de aanvrager aangeeft.
Re: Nevenfunctie
Naam: Leon (datum: 01-07-2008 10:40)
@Spock
Dat heb ik ook nooit beweerd.
@J.Bolte
Het gaat er niet om hoe IK dat lees, het gaat er in de praktijk om hoe de bewoner het leest (of beter gezegd, geen weet van heeft). Ik juich dergelijke 'ontwerp'-trucjes niet toe, integendeel. Het slaat nergens op om een complete verdieping in zo'n geval een andere functie te geven, maar het is niet verboden. Wat dat betreft zouden gemeenten de mogelijkheid moeten krijgen om dergelijke gevallen af te kunnen keuren, maar zoals je al zegt, in de praktijk gebeurt dat nauwelijks. Dan zegt men wel eens dat de bouwwereld niet innovatief genoeg is, maar helaas zijn er altijd figuren die zich met wat creativiteit en 'innovatie' door dergelijke 'mazen der wet' weten te wurmen. Zoals gezegd komt dat de kwaliteit van de woningen niet ten goede...
Naam: Leon (datum: 01-07-2008 10:40)
@Spock
Dat heb ik ook nooit beweerd.
@J.Bolte
Het gaat er niet om hoe IK dat lees, het gaat er in de praktijk om hoe de bewoner het leest (of beter gezegd, geen weet van heeft). Ik juich dergelijke 'ontwerp'-trucjes niet toe, integendeel. Het slaat nergens op om een complete verdieping in zo'n geval een andere functie te geven, maar het is niet verboden. Wat dat betreft zouden gemeenten de mogelijkheid moeten krijgen om dergelijke gevallen af te kunnen keuren, maar zoals je al zegt, in de praktijk gebeurt dat nauwelijks. Dan zegt men wel eens dat de bouwwereld niet innovatief genoeg is, maar helaas zijn er altijd figuren die zich met wat creativiteit en 'innovatie' door dergelijke 'mazen der wet' weten te wurmen. Zoals gezegd komt dat de kwaliteit van de woningen niet ten goede...
Re: Nevenfunctie
Naam: Henk (datum: 07-07-2008 11:57)
weigeren o.g.v. aannemelijkheidsbeginsel ex art 44 Ww
Reageer
Naam: Henk (datum: 07-07-2008 11:57)
weigeren o.g.v. aannemelijkheidsbeginsel ex art 44 Ww
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)