Zoek binnen het forum
Vraag: casus
Naam: JH, van - (datum: 25-04-2008 12:26)
De situatie:
winkelpand met 4 etages uit begin 20e eeuw. (beganegrond + 3 verdiepingen erboven. De winkel sterkt zich uit over de beganegrond en 1e verdieping. De twee etages daarboven staan al jaren leeg. De eigenaar van het pand wil deze twee etages ombouwen naar 2 appartementen.
In het verleden is de winkel wel 6x verbouwd. Waarbij steeds meer muren zijn gesloopt en zijn vervangen door stalen balken. Bij de laatste verbouwing door de vorige eigenaar ergens in de jaren 80 zijn de laatste tussenmuren op 1e en 2e verdieping weggehaald en vervangen door stalen balken. Het hele pand heeft op de begangegrond en verdieping dus enkel nog een voorgevel, achtergevel en de 2 bouwmuren naar de buren.
Op de 2e en 3e verdieping is nooit verbouwd.
Nu is er bouwaanvraag ingedient voor de realisatie van 2 appartementen. De constructeur van de gemeente stelt nu echter dat de stabiliteit van het gebouw niet gewaarborgt is en de bouwvergunning kan niet afgegeven worden omdat niet wordt voldaan aan het BB. (terwijl de beganegrond en 1e verdieping geen onderdeel zijn van de nieuwe bouwaanvraag). We hebben de bouwaanvraag ingtrokken.
Er is onderzoek gedaan, en om de stabiliteit van het pand terug te krijgen moeten er voor meer dan 50.000 euro maatregelen genomen worden. (stabiliteitsportalen e.d.) Overigens blijkt uit dit onderzoek ook dat er niets aan de hand is wanneer de 2 buurpanden blijven staan.
Nu heeft de opdrachtgever geen zin in een dergelijke investering, en ook omdat er geen direct gevaar is, besluiten we niets te doen.
De gemeente wil nu echter gaan handhaven en de eigenaar van het pand verplichten de stabiliteitsvoorzieningen aan te brengen. Ons antwoord is, jullie hebben bouwvergunning afgegeven in het verleden en zijn dus zelf verantwoordelijk voor deze situatie: de gemeente had geen vergunning mogen afgeven betaal de voorzieningen maar zelf...
Heeft iemand op dit forum een dergelijke situatie al eens meegemaakt. En hoe is men er toen mee om gegaan. En wat is jullie algemeen gevoel hierbij?
Reageer
Naam: JH, van - (datum: 25-04-2008 12:26)
De situatie:
winkelpand met 4 etages uit begin 20e eeuw. (beganegrond + 3 verdiepingen erboven. De winkel sterkt zich uit over de beganegrond en 1e verdieping. De twee etages daarboven staan al jaren leeg. De eigenaar van het pand wil deze twee etages ombouwen naar 2 appartementen.
In het verleden is de winkel wel 6x verbouwd. Waarbij steeds meer muren zijn gesloopt en zijn vervangen door stalen balken. Bij de laatste verbouwing door de vorige eigenaar ergens in de jaren 80 zijn de laatste tussenmuren op 1e en 2e verdieping weggehaald en vervangen door stalen balken. Het hele pand heeft op de begangegrond en verdieping dus enkel nog een voorgevel, achtergevel en de 2 bouwmuren naar de buren.
Op de 2e en 3e verdieping is nooit verbouwd.
Nu is er bouwaanvraag ingedient voor de realisatie van 2 appartementen. De constructeur van de gemeente stelt nu echter dat de stabiliteit van het gebouw niet gewaarborgt is en de bouwvergunning kan niet afgegeven worden omdat niet wordt voldaan aan het BB. (terwijl de beganegrond en 1e verdieping geen onderdeel zijn van de nieuwe bouwaanvraag). We hebben de bouwaanvraag ingtrokken.
Er is onderzoek gedaan, en om de stabiliteit van het pand terug te krijgen moeten er voor meer dan 50.000 euro maatregelen genomen worden. (stabiliteitsportalen e.d.) Overigens blijkt uit dit onderzoek ook dat er niets aan de hand is wanneer de 2 buurpanden blijven staan.
Nu heeft de opdrachtgever geen zin in een dergelijke investering, en ook omdat er geen direct gevaar is, besluiten we niets te doen.
De gemeente wil nu echter gaan handhaven en de eigenaar van het pand verplichten de stabiliteitsvoorzieningen aan te brengen. Ons antwoord is, jullie hebben bouwvergunning afgegeven in het verleden en zijn dus zelf verantwoordelijk voor deze situatie: de gemeente had geen vergunning mogen afgeven betaal de voorzieningen maar zelf...
Heeft iemand op dit forum een dergelijke situatie al eens meegemaakt. En hoe is men er toen mee om gegaan. En wat is jullie algemeen gevoel hierbij?
Reageer
Re: casus
Naam: Leon (datum: 25-04-2008 12:54)
Ik heb niet zozeer ervaring met dergelijke situaties, ik kan je wel het volgende mededelen: Je kunt een gemeente NOOIT aansprakelijk stellen voor dergelijke situaties, ook niet wanneer zij een vergunning hebben verleend. De opdrachtgever is te allen tijde verantwoordelijk voor de constructieve veiligheid van een gebouw. Verder dient een gebouw op 'zichzelf' te staan. Wat denk je dat er gebeurt wanneer de buurman verbouwingsplannen heeft, of wanneer zijn hoofddraagstructuur beschadigd raakt door bijvoorbeeld brand. Dan heb jij (of in dit geval je opdrachtgever) een groot probleem.
Naam: Leon (datum: 25-04-2008 12:54)
Ik heb niet zozeer ervaring met dergelijke situaties, ik kan je wel het volgende mededelen: Je kunt een gemeente NOOIT aansprakelijk stellen voor dergelijke situaties, ook niet wanneer zij een vergunning hebben verleend. De opdrachtgever is te allen tijde verantwoordelijk voor de constructieve veiligheid van een gebouw. Verder dient een gebouw op 'zichzelf' te staan. Wat denk je dat er gebeurt wanneer de buurman verbouwingsplannen heeft, of wanneer zijn hoofddraagstructuur beschadigd raakt door bijvoorbeeld brand. Dan heb jij (of in dit geval je opdrachtgever) een groot probleem.
Re: casus
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 25-04-2008 13:16)
Woningwet art. 1b: De eigenaar is verantwoordelijk voor de staat waarin het gebouw zich bevindt. Wanneer een gemeente hiervoor vergunning geeft kan worden afgeweken van de nieuwbouw-eis, maar de eisen voor bestaande bouw zijn het bodemniveau. Wanneer je hier onderuit komt ben je strafbaar, en moet de gemeente je aanschrijven tot het treffen van verbeteringen. (Ww art. 13)
Wanneer het NAAR HUN OORDEEL nodig is kunnen B&W zelfs gemotiveerd tot aan niveau nieuwbouw opschalen. De motivatie wordt lastig wanneer je in het verleden vergunningen hebben afgegeven op bodemniveau.
Je zult hieraan moeten voldoen, op straffe van een dwangsom of door toepassen van bestuursdwang kan de gemeente haar besluit bekrachtigen.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 25-04-2008 13:16)
Woningwet art. 1b: De eigenaar is verantwoordelijk voor de staat waarin het gebouw zich bevindt. Wanneer een gemeente hiervoor vergunning geeft kan worden afgeweken van de nieuwbouw-eis, maar de eisen voor bestaande bouw zijn het bodemniveau. Wanneer je hier onderuit komt ben je strafbaar, en moet de gemeente je aanschrijven tot het treffen van verbeteringen. (Ww art. 13)
Wanneer het NAAR HUN OORDEEL nodig is kunnen B&W zelfs gemotiveerd tot aan niveau nieuwbouw opschalen. De motivatie wordt lastig wanneer je in het verleden vergunningen hebben afgegeven op bodemniveau.
Je zult hieraan moeten voldoen, op straffe van een dwangsom of door toepassen van bestuursdwang kan de gemeente haar besluit bekrachtigen.
Re: casus
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 25-04-2008 13:18)
Oh, en voor de bouwconstructie wijkt de eis voor bestaande bouw volgensmij niet af van de eis voor nieuwbouw.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 25-04-2008 13:18)
Oh, en voor de bouwconstructie wijkt de eis voor bestaande bouw volgensmij niet af van de eis voor nieuwbouw.
Re: casus
Naam: JH , van - (datum: 25-04-2008 13:42)
ok. Opdrachtgever zou zelf verantwoordelijk zijn. Maar:
- de situatie is niet in zijn eigendoms situatie ontstaan.
- je hebt een onderzoeks plicht als je een gebouw koopt. Maar heb jij als koper ooit onderzocht of jouw te kopen gebouw stabiel is. Dat gaat toch wel erg ver!!
- de gemeente heeft niet goed getoetst in het verleden. ze hebben tenontechte een vergunning afgegeven. Waarom kunnen ze daar niet voor gestraft worden? De oude eigenaar is niet meer.
- Hoever gaat dat artikel in de woningwet waar je aan refereert bolte. kan je iemand verplichten 50.000 euro te investeren in een situatie waar hijzelf niet schuldig aan is.
- laatste situatie: de gemeente heeft toegegeven (en een beetje bouwkundige kan dit zelf ook beredeneren) dat het ontbreken van stabiliteit voor misschien wel meer dan de helft van de gebouwvoorraad in binnenstedelijke gebieden geldt. (kijk naar a'dam daar hang ook alles tegen elkaar). Waarom dan juist in dit geval tot handhaving overgaan en in alle andere (duizenden) gevallen niet....
Naam: JH , van - (datum: 25-04-2008 13:42)
ok. Opdrachtgever zou zelf verantwoordelijk zijn. Maar:
- de situatie is niet in zijn eigendoms situatie ontstaan.
- je hebt een onderzoeks plicht als je een gebouw koopt. Maar heb jij als koper ooit onderzocht of jouw te kopen gebouw stabiel is. Dat gaat toch wel erg ver!!
- de gemeente heeft niet goed getoetst in het verleden. ze hebben tenontechte een vergunning afgegeven. Waarom kunnen ze daar niet voor gestraft worden? De oude eigenaar is niet meer.
- Hoever gaat dat artikel in de woningwet waar je aan refereert bolte. kan je iemand verplichten 50.000 euro te investeren in een situatie waar hijzelf niet schuldig aan is.
- laatste situatie: de gemeente heeft toegegeven (en een beetje bouwkundige kan dit zelf ook beredeneren) dat het ontbreken van stabiliteit voor misschien wel meer dan de helft van de gebouwvoorraad in binnenstedelijke gebieden geldt. (kijk naar a'dam daar hang ook alles tegen elkaar). Waarom dan juist in dit geval tot handhaving overgaan en in alle andere (duizenden) gevallen niet....
Re: casus
Naam: JH , van - (datum: 25-04-2008 13:46)
Je kunt een gemeente NOOIT aansprakelijk stellen voor dergelijke situaties, ook niet wanneer zij een vergunning hebben verleend.
Waarom niet??? Vanwege dat artikel uit de woningwet????
Naam: JH , van - (datum: 25-04-2008 13:46)
Je kunt een gemeente NOOIT aansprakelijk stellen voor dergelijke situaties, ook niet wanneer zij een vergunning hebben verleend.
Waarom niet??? Vanwege dat artikel uit de woningwet????
Re: casus
Naam: Leon (datum: 25-04-2008 14:01)
Omdat jij, bij ondertekening van het bouwaanvraagformulier, verklaard hebt dat je het formulier en bijlagen naar waarheid hebt ingevuld 'en dat het gehele bouwwerk zal voldoen aan de eisen zoals die zijn vastgelegd in het Bouwbesluit 2003'. Ik kan je hier geen wetteksten bij voegen (ze zijn er ongetwijfeld) maar je bent zelf verantwoordelijk om te zorgen dat e.e.a. voldoet. Het is niet de bedoeling dat je de gemeente gebruikt als controlepost.
Naam: Leon (datum: 25-04-2008 14:01)
Omdat jij, bij ondertekening van het bouwaanvraagformulier, verklaard hebt dat je het formulier en bijlagen naar waarheid hebt ingevuld 'en dat het gehele bouwwerk zal voldoen aan de eisen zoals die zijn vastgelegd in het Bouwbesluit 2003'. Ik kan je hier geen wetteksten bij voegen (ze zijn er ongetwijfeld) maar je bent zelf verantwoordelijk om te zorgen dat e.e.a. voldoet. Het is niet de bedoeling dat je de gemeente gebruikt als controlepost.
Re: casus
Naam: JH , van - (datum: 25-04-2008 14:26)
@leon.
Ja, maar wie is "je".
Nogmaals de huidige eigenaar is niet verantwoordelijk voor de huidige situatie. Die is in de jaren 70 en 80 ontstaan. De huidige eigenaar heeft dus nooit iets ondertekend. Waarin hij iets verklaard. (en was deze zin ook reeds opgenomen op aanvraagformulieren in de jaren 70)
als je nooit ondertekend hebt dat je verklaard dat het gebouw voldoet...hoe kan je dan daarvoor verantwoordelijk gesteld worden?
Naam: JH , van - (datum: 25-04-2008 14:26)
@leon.
Ja, maar wie is "je".
Nogmaals de huidige eigenaar is niet verantwoordelijk voor de huidige situatie. Die is in de jaren 70 en 80 ontstaan. De huidige eigenaar heeft dus nooit iets ondertekend. Waarin hij iets verklaard. (en was deze zin ook reeds opgenomen op aanvraagformulieren in de jaren 70)
als je nooit ondertekend hebt dat je verklaard dat het gebouw voldoet...hoe kan je dan daarvoor verantwoordelijk gesteld worden?
Re: casus
Naam: JH , van - (datum: 25-04-2008 14:28)
bovendien hebben wij de eerder ingediende aanvraag voor de verbouwing van de bovenste verdiepingen ingetrokken. Juist om te voorkomen dat we de werkzaamheden moeten gaan uitvoeren. Daar is namelijk geen geld voor...
Naam: JH , van - (datum: 25-04-2008 14:28)
bovendien hebben wij de eerder ingediende aanvraag voor de verbouwing van de bovenste verdiepingen ingetrokken. Juist om te voorkomen dat we de werkzaamheden moeten gaan uitvoeren. Daar is namelijk geen geld voor...
Re: casus
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 25-04-2008 14:29)
- maakt niet zoveel uit. Hij is ook niet schuldig aan het onstaan van de situatie, maar wel aan het handhaven ervan. Dat is waar de gemeente een probleem mee heeft.
- Ik neem aan dat de opdrachtgever dat gebouw via een makelaar heeft gekocht? Die zou invulling hebben moeten geven aan de onderzoeksplicht. Wanneer je er nu tegenaan loopt dat er aanpassingen aan het gebouw nodig zijn om het aan de MINIMALE bouwkundige eisen te laten voldoen, heeft de makelaar je blijkbaar een slecht gebouw verkocht. Misschien is het redelijker bij hem te gaan klagen dan bij de gemeente.
- Wanneer de gemeente willens en wetens vergunningen onder het minimum-niveau heeft uitgegeven kan ze zeker wel aansprakelijk worden gesteld, en wellicht een deel van de kosten dragen. Maar dan zul je moeten weten wat die minimum-eisen op het moment van de verlening waren (wetgeving veranderd), en of er destijds aan de constructieve aspecten getoetst is (sommige verbouwingen hadden alleen meldingsplicht, of zijn momenteel vergunningsvrij). Pas dan kun je zeggen of de gemeente iets verkeerd heeft gedaan.
- Ja, dat kan.
- Omdat ze er bij jou achter zijn gekomen dat het zo is. De gemeenten kunnen niet 100% controleren (geen enkele handhavende instantie kan dat), maar wanneer ze op de een of andere manier met een situatie geconfronteerd worden, zou het onethisch zijn NIET in te grijpen. Met het aanvragen van de bouwvergunning hebben jullie jezelf in figuurlijke zin de das omgedaan. Wanneer je in het voorstadium had onderzocht of je gebouw aan de constructieve eisen voldeed, had je er nog voor kunnen kiezen geen aanvraag in te dienen en de situatie stil te houden (wat het jullie verantwoordelijkheid had gemaakt wanneer er iets mis was gegaan), dat kan nu niet meer.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 25-04-2008 14:29)
- maakt niet zoveel uit. Hij is ook niet schuldig aan het onstaan van de situatie, maar wel aan het handhaven ervan. Dat is waar de gemeente een probleem mee heeft.
- Ik neem aan dat de opdrachtgever dat gebouw via een makelaar heeft gekocht? Die zou invulling hebben moeten geven aan de onderzoeksplicht. Wanneer je er nu tegenaan loopt dat er aanpassingen aan het gebouw nodig zijn om het aan de MINIMALE bouwkundige eisen te laten voldoen, heeft de makelaar je blijkbaar een slecht gebouw verkocht. Misschien is het redelijker bij hem te gaan klagen dan bij de gemeente.
- Wanneer de gemeente willens en wetens vergunningen onder het minimum-niveau heeft uitgegeven kan ze zeker wel aansprakelijk worden gesteld, en wellicht een deel van de kosten dragen. Maar dan zul je moeten weten wat die minimum-eisen op het moment van de verlening waren (wetgeving veranderd), en of er destijds aan de constructieve aspecten getoetst is (sommige verbouwingen hadden alleen meldingsplicht, of zijn momenteel vergunningsvrij). Pas dan kun je zeggen of de gemeente iets verkeerd heeft gedaan.
- Ja, dat kan.
- Omdat ze er bij jou achter zijn gekomen dat het zo is. De gemeenten kunnen niet 100% controleren (geen enkele handhavende instantie kan dat), maar wanneer ze op de een of andere manier met een situatie geconfronteerd worden, zou het onethisch zijn NIET in te grijpen. Met het aanvragen van de bouwvergunning hebben jullie jezelf in figuurlijke zin de das omgedaan. Wanneer je in het voorstadium had onderzocht of je gebouw aan de constructieve eisen voldeed, had je er nog voor kunnen kiezen geen aanvraag in te dienen en de situatie stil te houden (wat het jullie verantwoordelijkheid had gemaakt wanneer er iets mis was gegaan), dat kan nu niet meer.
Re: casus
Naam: Leon (datum: 25-04-2008 14:47)
Op het moment van de aanvraag dient het gehele gebouw te voldoen aan de gestelde eisen, simpel gezegd ben je dus ook verantwoordelijk voor de ellende van je voorganger. Zoals J.Bolte al aangeeft zou je de makelaar (mede)aansprakelijk kunnen stellen. Ik zit niet zo in de makelaardij, maar dit lijkt mij een schoolvoorbeeld van de 'verborgen gebreken'. Ik denk dat het lastig wordt om de gemeente aansprakelijk te stellen, je zult dan moeten aantonen dat zij fouten hebben gemaakt in het verleden, dit lijkt waarschijnlijker makkelijker dan het is. Ik snap dat je niet blij bent met deze situatie, in feite heb je de spreekwoordelijke 'kat in de zak' gekocht. Dat kun je de gemeente niet kwalijk nemen.
Naam: Leon (datum: 25-04-2008 14:47)
Op het moment van de aanvraag dient het gehele gebouw te voldoen aan de gestelde eisen, simpel gezegd ben je dus ook verantwoordelijk voor de ellende van je voorganger. Zoals J.Bolte al aangeeft zou je de makelaar (mede)aansprakelijk kunnen stellen. Ik zit niet zo in de makelaardij, maar dit lijkt mij een schoolvoorbeeld van de 'verborgen gebreken'. Ik denk dat het lastig wordt om de gemeente aansprakelijk te stellen, je zult dan moeten aantonen dat zij fouten hebben gemaakt in het verleden, dit lijkt waarschijnlijker makkelijker dan het is. Ik snap dat je niet blij bent met deze situatie, in feite heb je de spreekwoordelijke 'kat in de zak' gekocht. Dat kun je de gemeente niet kwalijk nemen.
Re: casus
Naam: pino (datum: 25-04-2008 15:33)
De eigenaar kan beter eieren voor zijn geld kiezen en het pand herstellen.
Nu hij nog tijd heeft om een goed plan uit te werken
De gemeente is nu op de hoogte van de 'onveilige situatie'
Als ze niets doen en er gebeurd wel iets.
Kan hun nalatendheid worden verweten.
De conclusie: dat er geen onveilige situatie is zolang beiden buurpanden blijven staan is waarschijnlijk gebaseerd op de aannamen dat hier wel voldoende stabiliseerde elementen aanwezig zijn
maar zelfs indien juist wordt dit volgens de NEN6702 (bekrachtigd vanuit het bouwbesluit) niet voldoende veilig gevonden.
een van de panden morgen af kunnen branden om maar iets te noemen.
De gemeente is daarom verplicht de eigenaar aan te schrijven en eventueel een forse boeten op het niet vervullen van zijn verplichtingen te zetten (bedragen van 200.000 zijn niet ongewoon)
Of het niet aanwezig zijn van stabiliteits portalen een verborgen gebrek is valt over te discuseren
Er was immers niets verborgen.
Is er een bouwkundig rapport opgemaakt bij de verkoop ?
Naam: pino (datum: 25-04-2008 15:33)
De eigenaar kan beter eieren voor zijn geld kiezen en het pand herstellen.
Nu hij nog tijd heeft om een goed plan uit te werken
De gemeente is nu op de hoogte van de 'onveilige situatie'
Als ze niets doen en er gebeurd wel iets.
Kan hun nalatendheid worden verweten.
De conclusie: dat er geen onveilige situatie is zolang beiden buurpanden blijven staan is waarschijnlijk gebaseerd op de aannamen dat hier wel voldoende stabiliseerde elementen aanwezig zijn
maar zelfs indien juist wordt dit volgens de NEN6702 (bekrachtigd vanuit het bouwbesluit) niet voldoende veilig gevonden.
een van de panden morgen af kunnen branden om maar iets te noemen.
De gemeente is daarom verplicht de eigenaar aan te schrijven en eventueel een forse boeten op het niet vervullen van zijn verplichtingen te zetten (bedragen van 200.000 zijn niet ongewoon)
Of het niet aanwezig zijn van stabiliteits portalen een verborgen gebrek is valt over te discuseren
Er was immers niets verborgen.
Is er een bouwkundig rapport opgemaakt bij de verkoop ?
Re: casus
Naam: JH , van - (datum: 25-04-2008 16:00)
Ik begin de situatie wel te snappen nu. Wat wel een beetje zuur is, is dat we inderdaad beter illegaal de 2 etages hadden kunnen opknappen. Dan was de gemeente, wij en de opdrachtgever er nooit achter gekomen. Nu moet er veel geld worden geinvesteerd in iets wat geen geld oplevert, en is er geen geld meer om het pand rendabeler te maken door de bovenste verdiepingen op te knappen en te verhuren. Uiteindelijk betekend dit een behoorlijk financiele strop voor de opdrachtgever.
we hebben natuurlijk meteen uitgezocht wie de verantwoordelijken waren voor de verbouwingen. Deze architecten en constructeurs bestaan allemaal niet meer. De toenmalige makelaar ook niet. Er was geen bouwkundig rapport bij aankoop. Maar ik kom regelmatig bouwkundige rapporten tegen, en daarin staat eigenlijk nooit iets over constructies, tenzij dit overduidelijk is, zeker niet over zo iets vaags als stabiliteit.
Naam: JH , van - (datum: 25-04-2008 16:00)
Ik begin de situatie wel te snappen nu. Wat wel een beetje zuur is, is dat we inderdaad beter illegaal de 2 etages hadden kunnen opknappen. Dan was de gemeente, wij en de opdrachtgever er nooit achter gekomen. Nu moet er veel geld worden geinvesteerd in iets wat geen geld oplevert, en is er geen geld meer om het pand rendabeler te maken door de bovenste verdiepingen op te knappen en te verhuren. Uiteindelijk betekend dit een behoorlijk financiele strop voor de opdrachtgever.
we hebben natuurlijk meteen uitgezocht wie de verantwoordelijken waren voor de verbouwingen. Deze architecten en constructeurs bestaan allemaal niet meer. De toenmalige makelaar ook niet. Er was geen bouwkundig rapport bij aankoop. Maar ik kom regelmatig bouwkundige rapporten tegen, en daarin staat eigenlijk nooit iets over constructies, tenzij dit overduidelijk is, zeker niet over zo iets vaags als stabiliteit.
Re: casus
Naam: Leon (datum: 25-04-2008 21:05)
Illegaal lijkt me niet de juiste aanpak. Op-het-randje-van-vergunningsvrij klinkt beter, maarjah daar heb je nu niks meer aan. Wat betreft die stabiliteit: ik ken de situatie natuurlijk niet, maar 50.000 is inderdaad een klap geld. Wat voor werkzaamheden krijg je voor dat geld? Mijn eerste gedachte is 'simpelweg' het herstellen van de oude stabiliteitswanden (kalkzandsteen, stalen schoren of wellicht HSB?). Laat die stalen balken lekker zitten, maar zorg er voor dat de oorspronkelijke schijvenstructuur terugkomt. In principe hoef je in dat geval ook niet opnieuw te funderen, dus dat scheelt weer in de kosten. Ik neem aan dat je al contact hebt met een constructeur? Ga eens met hem om de tafel, en nodig eventueel ook een aannemer uit die ervaring heeft met dergelijke verbouwingen. Je zit nu eenmaal met een probleem waar je zo ??n-twee-drie niet meer van af komt. Zie het als een uitdaging om je ontwerp te combineren met de constructieve voorzieningen (en de extra kosten natuurlijk).
Naam: Leon (datum: 25-04-2008 21:05)
Illegaal lijkt me niet de juiste aanpak. Op-het-randje-van-vergunningsvrij klinkt beter, maarjah daar heb je nu niks meer aan. Wat betreft die stabiliteit: ik ken de situatie natuurlijk niet, maar 50.000 is inderdaad een klap geld. Wat voor werkzaamheden krijg je voor dat geld? Mijn eerste gedachte is 'simpelweg' het herstellen van de oude stabiliteitswanden (kalkzandsteen, stalen schoren of wellicht HSB?). Laat die stalen balken lekker zitten, maar zorg er voor dat de oorspronkelijke schijvenstructuur terugkomt. In principe hoef je in dat geval ook niet opnieuw te funderen, dus dat scheelt weer in de kosten. Ik neem aan dat je al contact hebt met een constructeur? Ga eens met hem om de tafel, en nodig eventueel ook een aannemer uit die ervaring heeft met dergelijke verbouwingen. Je zit nu eenmaal met een probleem waar je zo ??n-twee-drie niet meer van af komt. Zie het als een uitdaging om je ontwerp te combineren met de constructieve voorzieningen (en de extra kosten natuurlijk).
Re: casus
Naam: pino (datum: 25-04-2008 21:12)
Stabiliteit is een van de belangrijkste onderdelen van de constructie en zeker niet iets vaag.
Dat er geen bouwkundig rapport is maakt het voor de eigenaar een stuk lastiger Er heeft dan namelijk niemand beweerd dat alles in orde was.
hoe niets zegend de inhoud verder dan ook geweest zou zijn.
ps 50.000 betekend bij normale appartementen minder winst maar zeker nog geen verlies.
Naam: pino (datum: 25-04-2008 21:12)
Stabiliteit is een van de belangrijkste onderdelen van de constructie en zeker niet iets vaag.
Dat er geen bouwkundig rapport is maakt het voor de eigenaar een stuk lastiger Er heeft dan namelijk niemand beweerd dat alles in orde was.
hoe niets zegend de inhoud verder dan ook geweest zou zijn.
ps 50.000 betekend bij normale appartementen minder winst maar zeker nog geen verlies.
Re: casus
Naam: JH , van - (datum: 28-04-2008 15:04)
dank voor jullie reacties. Bouwkundig komen we er allemaal uit. Maar ja, die wanden zijn er in het verleden niet voor niets uitgehaald.
We gaan de boel herstellen. We zijn ook nog aan het bekijken of we de gemeente niet iets van nalatigheid kunnen verwijten.
Wat ik me wel afvraag is, hoe om te gaan met de opmerking die een ambtenaar terloops maakte. "Dat er veel meer dergelijke situaties in de oude stadskern voorkomen." Als er alleen bij ons wordt gehandhaaft vind ik dat eigenlijk willekeur, waarom bij de rest dan niet. De hele oude binnenstad leunt en steunt tegen elkaar, haal 1 huis weg, en alles stort in... Moet er in al die situaties dan ook niet gehandhaaft worden....?
en een tweede vraag zou kunnen zijn: hoever kijkt men terug. tientallen zo niet honderd of meer jaren geleden werd er. (zo is mij verteld) niet gerekend aan stabiliteit. maar al die huizen of gebouwen staan er ook nog steeds! Ik noem aan amsterdamse grachtengordel, waar alles aan elkaar hangt en steunt...
Je ziet daar ook dat wanneer 1 pand wordt weg gehaald de rest gestut moet worden. Waarom daar niet ook handhaven en alle gebouwen laten aanpassen zodat ze op zichzelf stabiel zijn...?
Naam: JH , van - (datum: 28-04-2008 15:04)
dank voor jullie reacties. Bouwkundig komen we er allemaal uit. Maar ja, die wanden zijn er in het verleden niet voor niets uitgehaald.
We gaan de boel herstellen. We zijn ook nog aan het bekijken of we de gemeente niet iets van nalatigheid kunnen verwijten.
Wat ik me wel afvraag is, hoe om te gaan met de opmerking die een ambtenaar terloops maakte. "Dat er veel meer dergelijke situaties in de oude stadskern voorkomen." Als er alleen bij ons wordt gehandhaaft vind ik dat eigenlijk willekeur, waarom bij de rest dan niet. De hele oude binnenstad leunt en steunt tegen elkaar, haal 1 huis weg, en alles stort in... Moet er in al die situaties dan ook niet gehandhaaft worden....?
en een tweede vraag zou kunnen zijn: hoever kijkt men terug. tientallen zo niet honderd of meer jaren geleden werd er. (zo is mij verteld) niet gerekend aan stabiliteit. maar al die huizen of gebouwen staan er ook nog steeds! Ik noem aan amsterdamse grachtengordel, waar alles aan elkaar hangt en steunt...
Je ziet daar ook dat wanneer 1 pand wordt weg gehaald de rest gestut moet worden. Waarom daar niet ook handhaven en alle gebouwen laten aanpassen zodat ze op zichzelf stabiel zijn...?
Re: casus
Naam: Leon (datum: 28-04-2008 17:45)
Tja, dit blijft een lastige situatie. Feit blijft dat de gemeente in haar recht staat door te eisen dat e.e.a. aangepast moet worden, daar zijn we het dus wel over eens. Wat betreft het handhavingsbeleid: ik kan me wel voorstellen dat de gemeente niet van de ene op de andere dag van iedereen gaat verwachten dat men binnen een bepaalde tijd de hele constructie gaat aanpassen. Wettelijk gezien wellicht correct, praktisch gezien lijkt me dat niet re?el. De wijze zoals het hier gaat is wat dat betreft de 'minst vervelende'. Het lijkt me in dit geval niet onverstandig om de 'verbouwingshistorie' van het pand te onderzoeken. Wanneer de gemeente keer op keer akkoord is gegaan met het verzwakken van de stabiliteitsconstructie zou je daar misschien enige financi?le compensatie uit kunnen halen. De kans op succes lijkt me echter gering: ten eerste is het maar de vraag of elke verbouwing is uitgevoerd met een vergunning, daarnaast is het maar de vraag hoe men destijds tegen dergelijke zaken aankeek (je geeft het zelf al aan, dit werd doorgaans niet berekend).
Het lijkt me in ieder geval de moeite waard om eens het gesprek aan te gaan met de gemeente over het beleid dat zij voeren m.b.t. stabiliteit van dergelijke panden. Ik ben wel benieuwd hoe zij tegen deze kwestie aankijken.
Naam: Leon (datum: 28-04-2008 17:45)
Tja, dit blijft een lastige situatie. Feit blijft dat de gemeente in haar recht staat door te eisen dat e.e.a. aangepast moet worden, daar zijn we het dus wel over eens. Wat betreft het handhavingsbeleid: ik kan me wel voorstellen dat de gemeente niet van de ene op de andere dag van iedereen gaat verwachten dat men binnen een bepaalde tijd de hele constructie gaat aanpassen. Wettelijk gezien wellicht correct, praktisch gezien lijkt me dat niet re?el. De wijze zoals het hier gaat is wat dat betreft de 'minst vervelende'. Het lijkt me in dit geval niet onverstandig om de 'verbouwingshistorie' van het pand te onderzoeken. Wanneer de gemeente keer op keer akkoord is gegaan met het verzwakken van de stabiliteitsconstructie zou je daar misschien enige financi?le compensatie uit kunnen halen. De kans op succes lijkt me echter gering: ten eerste is het maar de vraag of elke verbouwing is uitgevoerd met een vergunning, daarnaast is het maar de vraag hoe men destijds tegen dergelijke zaken aankeek (je geeft het zelf al aan, dit werd doorgaans niet berekend).
Het lijkt me in ieder geval de moeite waard om eens het gesprek aan te gaan met de gemeente over het beleid dat zij voeren m.b.t. stabiliteit van dergelijke panden. Ik ben wel benieuwd hoe zij tegen deze kwestie aankijken.
Re: casus
Naam: pino (datum: 29-04-2008 07:54)
De gemeente amsterdam is een slecht voorbeeld daar wordt juist scherp gehandhaaft ook op de grachtengordel.
Naam: pino (datum: 29-04-2008 07:54)
De gemeente amsterdam is een slecht voorbeeld daar wordt juist scherp gehandhaaft ook op de grachtengordel.
Re: casus
Naam: pino (datum: 29-04-2008 08:03)
En wat de handhaving betreft
laat me raden het is een winkelpand
Op de begane grond is aan de voorzijde de hele pui open en rust de voorgevel op een puibalk
De achterzijde is al dan niet met vergunning uitgebouwd en de oorsprongkelijke achtergevel is daarbij ook verdwenen.
Als bovenstaande het geval is dan is de stabiliteit niet alleen onvoldoende maar steund het pand echt op de buurpanden.
waardoor deze schade zouden kunnen leiden.
Naam: pino (datum: 29-04-2008 08:03)
En wat de handhaving betreft
laat me raden het is een winkelpand
Op de begane grond is aan de voorzijde de hele pui open en rust de voorgevel op een puibalk
De achterzijde is al dan niet met vergunning uitgebouwd en de oorsprongkelijke achtergevel is daarbij ook verdwenen.
Als bovenstaande het geval is dan is de stabiliteit niet alleen onvoldoende maar steund het pand echt op de buurpanden.
waardoor deze schade zouden kunnen leiden.
Re: casus
Naam: JH , van - (datum: 29-04-2008 09:12)
Dat e.e.a. constructief tot schade zou kunnen leiden daar ben ik het tot op zekermate wel mee eens. (De situatie is al sinds eind jaren 80 zo, en er is nog geen scheur te zien...maargoed)
verder hebben de vorige eigenaren altijd de wet gevolgd. Ik heb de hele verbouwingsgeschiedenis met de stukken uit het gemeente archief kunnen herleiden. Er zijn geen illigale verbouwingen geweest...
maar constructief technisch, snap ik alle opmerkingen wel. Ik ben zelf ook bouwkundige. Het ging me meer om de juridische kant van het verhaal en wie er nu waarvoor verantwoordelijk is. Dat is me nu een stuk duidelijker. Hoewel ik het nog wel een beetje moeite mee heb dat iemand zodanig de dupe kan worden van fouten in het verleden.
Naam: JH , van - (datum: 29-04-2008 09:12)
Dat e.e.a. constructief tot schade zou kunnen leiden daar ben ik het tot op zekermate wel mee eens. (De situatie is al sinds eind jaren 80 zo, en er is nog geen scheur te zien...maargoed)
verder hebben de vorige eigenaren altijd de wet gevolgd. Ik heb de hele verbouwingsgeschiedenis met de stukken uit het gemeente archief kunnen herleiden. Er zijn geen illigale verbouwingen geweest...
maar constructief technisch, snap ik alle opmerkingen wel. Ik ben zelf ook bouwkundige. Het ging me meer om de juridische kant van het verhaal en wie er nu waarvoor verantwoordelijk is. Dat is me nu een stuk duidelijker. Hoewel ik het nog wel een beetje moeite mee heb dat iemand zodanig de dupe kan worden van fouten in het verleden.
Re: casus
Naam: pino (datum: 29-04-2008 09:27)
Vergelijk het met blauw asbest of kwik in de grond daar kan je ook niets aan doen.
Maar indien bekend bekend is moet het worden opgelost door de huidige eigenaar.
Naam: pino (datum: 29-04-2008 09:27)
Vergelijk het met blauw asbest of kwik in de grond daar kan je ook niets aan doen.
Maar indien bekend bekend is moet het worden opgelost door de huidige eigenaar.
Re: casus
Naam: Leon (datum: 29-04-2008 13:02)
Misschien is het toch een idee om eens juridisch advies in te winnen over deze kwestie. Persoonlijk verwacht ik er niet al te veel van, maar blijkbaar is de gemeente wel keer op keer akkoord gegaan met de verzwakkingen, om nu weer tot de conclusie te komen dat dit niet goed was. Redelijkerwijs zou je toch enige financi?le vergoeding verwachten in zo'n geval. Wie niet waagt, wie niet wint toch?
Reageer
Naam: Leon (datum: 29-04-2008 13:02)
Misschien is het toch een idee om eens juridisch advies in te winnen over deze kwestie. Persoonlijk verwacht ik er niet al te veel van, maar blijkbaar is de gemeente wel keer op keer akkoord gegaan met de verzwakkingen, om nu weer tot de conclusie te komen dat dit niet goed was. Redelijkerwijs zou je toch enige financi?le vergoeding verwachten in zo'n geval. Wie niet waagt, wie niet wint toch?
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)