Zoek binnen het forum
Vraag: afbreken bestaande scheidingsmuur
Naam: Frans (datum: 07-02-2008 21:01)
Ik ben van plan om een aanbouw te zetten aan mijn woning. Dit kan vanwege de afmetingen vergunningsvrij. Op de erfgrens staat een scheidingsmuur met houten schotten. De schutting is door mij en mijn buren gezamenlijk betaald. Mag ik deze schutting ter hoogte van de aanbouw afbreken en vervangen door de buitenmuur van de aanbouw?
Reageer
Naam: Frans (datum: 07-02-2008 21:01)
Ik ben van plan om een aanbouw te zetten aan mijn woning. Dit kan vanwege de afmetingen vergunningsvrij. Op de erfgrens staat een scheidingsmuur met houten schotten. De schutting is door mij en mijn buren gezamenlijk betaald. Mag ik deze schutting ter hoogte van de aanbouw afbreken en vervangen door de buitenmuur van de aanbouw?
Reageer
Re: afbreken bestaande scheidingsmuur
Naam: pino (datum: 08-02-2008 08:02)
alleen in overleg met u buur
Naam: pino (datum: 08-02-2008 08:02)
alleen in overleg met u buur
Re: afbreken bestaande scheidingsmuur
Naam: Joost hartman (datum: 08-02-2008 09:01)
Burenrecht
Wie gaat bouwen of verbouwen, heeft rekening te houden met de buren. Zo zijn er allerlei regels en omgangsvormen wettelijk vastgelegd voor onder meer erfgrenzen, beplanting en de bouw van terrassen en balkons.
Gemeente en privaatrecht
Hebt u met uw buren een geschil over erfscheidingen, aanplant, gezamenlijk eigendom, uitzicht en dergelijke, dan is dat een privaatrechtelijke aangelegenheid: een zaak tussen burgers. Hiermee kan en zal de gemeente zich niet bemoeien. Men zal u verwijzen naar een instantie voor rechtshulp. Maar de gemeente wil u wel informeren over dit onderwerp.
Overleg met de buren
Als de verstandhouding met de buren goed is, wordt u het wel met elkaar eens over de plek van de schutting en betaalt u die samen. U zult in goed overleg ook best even een steiger in de tuin van de buren mogen plaatsen voor het onderhoud van uw pand. Bij plannen voor een uitbouw, een dakterras of een balkon voorkomt tijdig overleg veel onnodige problemen.
Maar er kunnen zich situaties voordoen waarbij buren bezwaar maken en zich beroepen op de wet. In het Burgerlijk Wetboek, afdeling Burenrecht is geregeld wat mensen aan hun buren moeten toestaan en wat niet. Zo zijn er wettelijke regels over erfgrenzen en over beplanting. Ook beschermt de wet buren tegen ongewenst uitzicht en is er precies vastgelegd onder welke voorwaarden u een raam in de zijgevel mag aanbrengen en wanneer u wel of niet een balkon of dakterras mag maken. In het Burenrecht zijn in feite de gebruikelijke ?omgangsvormen? vastgelegd.
Toestemming van de buren
Stemmen de buren toe met een voorstel van uw kant, dan is het verstandig dit op schrift te stellen en te laten ondertekenen. Mocht u later onenigheid krijgen, dan ligt dat tenminste onomstotelijk vast. De toestemming heeft pas werking tegenover latere buren als deze via de notaris als erfdienstbaarheid wordt gevestigd en wordt geregistreerd bij het Kadaster. Een balustrade van het dakterras op de aanbouw mag tot de dakranden als de buren daar toestemming voor geven.
Het Kadaster
Wordt u het met de buren niet eens over de plek van de erfgrens, dan kunt u bij het Kadaster tegen vergoeding een tekening krijgen waarop is aangegeven waar uw erfgrens exact ligt. Lost dat het probleem niet op, dan kunt u de landmeter van het Kadaster - in bijzijn van de buren - de erfgrens laten aanwijzen.
In strijd met wet, toch bouwvergunning
In Nederland hebben we gescheiden beoordelingstrajecten bij bouwaanvragen. Privaatrechtelijke belemmeringen spelen geen rol bij de verlening van een bouwvergunning (zie voor de uitzonderingen hieronder). Als uw plan voor bijvoorbeeld een dakterras past binnen de voorschriften van het bestemmingsplan, moet de gemeente u een bouwvergunning verlenen. Dat is onder meer het geval als het dakterras zich bevindt binnen de voor- en achtergevelrooilijnen. Hoewel u dan een bouwvergunning hebt, kunnen de buren toch vorderen dat u de 2 meter grens in acht neemt. Uiteraard zal de gemeente u bij het verlenen van de bouwvergunning wijzen op de regels in het Burgerlijk Wetboek, afdeling Burenrecht.
De uitzonderingen
Bestaat voor een vergunning van een balkon of dakterras een mogelijk bezwaar vanwege het bestemmingsplan, dan spelen bezwaren van het privaatrecht w?l een rol. Dat moet de gemeente dan in haar oordeel betrekken.
Erfafscheiding, gezamenlijk eigendom
Een erf afscheiden of afsluiten
Een erf afscheiden is het aanbrengen van duidelijk waarneembare afpalingstekens tussen twee percelen. Dat kan met paaltjes in de grond of met grensstenen. Iedereen mag zich op een terrein begeven dat alleen is afgescheiden. Als dat niet gewenst is, moet u uw erf afsluiten, zodat duidelijk zichtbaar is waar de grens van het perceel ligt. U heeft dit recht te allen tijde. Een afsluiting maakt u met paaltjes en (prikkel)draad, een hekwerk, een heg, een schutting etc. Bij het plaatsen van een afsluiting moet u precies weten waar de erfgrens ligt, aangezien u de afscheiding precies boven de erfgrens dient te plaatsen en niet deels op het terrein van uw buurman. Bij twijfel kunt u bij het Kadaster navragen waar de grens precies ligt.
Een scheidsmuur op de erfgrens
Achter de achtergevelrooilijn, op eigen erf, pal tegen de grens van het naburig erf mag u te allen tijde een scheidsmuur van 2 meter hoogte plaatsen. Rooilijnen zijn vastgelegd in het bestemmingsplan of volgen uit de bouwverordening. Onder een scheidsmuur verstaat de wetgever iedere ondoorzichtige afsluiting van steen, hout, matglas, plastic, versterkte rietmatten of ander daarvoor geschikt materiaal.
De ene buur kan, zonodig via de burgerrechter, vorderen dat de andere buur er aan meewerkt dat op de erfscheiding een scheidsmuur van 2 meter hoogte wordt geplaatst. Dus voor de ene helft op het erf van de ??n en voor de andere helft op het erf van de ander. Zo?n scheidsmuur is gezamenlijk eigendom; de eigenaars van zo?n muur dragen volgens de wet gezamenlijk de kosten. Deze regeling geldt niet buiten de bebouwde kom en ook niet als uw naburig erf een openbare weg of openbaar water is.
Let op: naast de regeling in het Burenrecht heeft u ook te maken met de Woningwet. Daarin is voorgeschreven dat een scheidsmuur voor de voorgevelrooilijn maximaal 1 meter hoog mag zijn. Meer informatie hierover vindt u in de brochure Erf- en perceelafscheidingen van het ministerie van VROM. U kunt deze telefonisch aanvragen bij VROM (0900-8052) of inzien/downloaden via www.vrom.nl.
Gezamenlijk eigendom
Bij gezamenlijk eigendom spreekt de wetgever van mandeligheid. Voorbeelden zijn de bouwmuur tussen twee woningen en een schutting op de erfscheiding. Bij een mandelige muur hebt u het recht van inbalken: u mag tot op de helft van de dikte van de muur balken en ankers aanbrengen of vervangen mits dit de muur en de daarmee verbonden werken geen schade toebrengt. Buren kunnen verlangen dat v??r de aanvang van het werk door een deskundige wordt vastgesteld hoe dit kan zonder nadeel voor de muur. U hebt het recht om tegen een mandelige muur aan te bouwen en om tot op de helft van de scheidsmuur een goot te leggen als het water op eigen erf wordt geloosd. Dat is handig voor een afdak tegen de (gemetselde) schutting. Mandelige zaken moeten op kosten van alle mede-eigenaren worden onderhouden, gereinigd en zo nodig vernieuwd.
Beplantingen
Bomen, heesters en heggen mag u niet pal tegen de erfgrens van de buren planten. Bomen moeten 2 meter uit de grens staan en heggen of heesters 50 cm, gemeten vanaf het midden van de voet van de boom, heg of heester. Deze bepaling geldt niet als het naburig terrein een openbare weg of een openbaar water is. Is binnen de toegestane afstand aangeplant, dan is dat van aanvang af een onrechtmatige situatie. Buren kunnen in zo?n geval de rechter een machtiging vragen tot verwijdering van de beplanting. Alleen met toestemming van buren is dichter op de erfgrens plaatsen geen probleem. Die toestemming is rechtsgeldig tegenover latere buren als hij bij een notaris als erfdienstbaarheid wordt gevestigd en bij het Kadaster wordt geregistreerd.
Wortels en overhangende takken
Als de takken van een boom van de buren boven uw tuin hangen, kunt u de buren vragen die takken af te zagen. Zij zijn verplicht dit te doen. Weigeren ze, dan kunt u de takken zelf verwijderen. Daarbij mag u de grond van de buren niet betreden. Doorschietende wortels mag u altijd doorzagen en verwijderen. Vruchten worden uw eigendom zodra ze rijp uit de boom op uw terrein vallen. Plukrecht hebt u niet. Bij onenigheid over snoeien van een boom die lucht en licht wegneemt, kunt u de rechter om een uitspraak vragen.
Steigerrecht
Wanneer buren bepaalde werkzaamheden aan hun huis slechts kunnen verrichten door tijdelijk gebruik te maken van uw grond, mag u dat niet weigeren. Wel moeten uw buren dat op een correcte manier aan u melden en eventuele schade die erdoor ontstaat vergoeden. U kunt alleen weigeren of uitstellen als u daarvoor gewichtige redenen heeft.
Andersom geldt dus: als het voor (onderhouds)werkzaamheden nodig is een steiger in de tuin van de buren te plaatsen, mogen ze u dat niet weigeren.
Afwatering
U bent verplicht uw daken en goten zo in te richten dat het regenwater niet op het terrein van anderen loost maar op eigen terrein. Als dat niet verboden is door plaatselijke verordeningen, mag u het regenwater op de openbare weg of op openbaar water lozen.
Overstekende bouw
Het kan voorkomen dat een gedeelte van uw bouwwerk over de perceelsgrens is gebouwd of na enige tijd is gaan overhellen. Voorbeelden zijn een fundering, dakoverstek of bij een muur. Het wegnemen van het overstekende gedeelte kan een onevenredig nadeel met zich meebrengen voor u. U kunt via de rechter eisen dat de bestaande toestand - tegen betaling van een schadevergoeding - wordt gelegaliseerd. Indien u te kwader trouw bent of er anderszins grove schuld in het spel is, gaat dit uiteraard niet op.
Ongewenst uitzicht
Wie plannen heeft om een zijraam te plaatsen of het dak van een aanbouw als dakterras in te richten, moet er rekening mee houden dat de wet buren beschermt tegen ongewenst uitzicht. In het Burgerlijk Wetboek is geregeld onder welke voorwaarden een raam in de zijgevel mag worden aangebracht en wanneer wel of geen balkon of dakterras mag worden aangelegd.
Raam in zijgevel
Vensters met uitzicht op het erf van de buren zijn toegestaan in het geval de betreffende muur op minstens 2 meter vanaf de erfgrens staat. Binnen die 2 meter mag u een venster maken als:
de muur grenst aan een openbare weg of water
het uitzicht wordt belemmerd door een muur die zich binnen 2 meter van het venster bevindt, de buren toestemming hebben gegeven,
de buren al meer dan 20 jaar geen bezwaar hebben gemaakt tegen de aanwezigheid van een bestaand venster (verjaring).
In muren die korter dan 2 meter van de erfgrens staan mogen wel vaste ondoorzichtige vensters worden aangebracht. Een draairaam met ondoorzichtig glas is in dit geval dus niet toegestaan. Het aanbrengen van ramen in de zijgevel is licht-bouwvergunningplichtig.
Wilt u meer weten?
Voor meer informatie kunt u terecht bij de afdeling Bouw- en Woning Toezicht van uw gemeente.
Juridische aspecten rond heggen, hagen, bomen en struiken op of nabij erfscheidingen
Bomen, heesters en heggen op of nabij de erfgrens kunnen een bron van geschil vormen tussen buren. Het burenrecht regelt de bevoegdheden en verplichtingen van de eigenaren van naburige erven. Handhaven en herstellen van vrede tussen eigenaren van en naburige erven is de belangrijkste doelstelling van het burenrecht (Art. 5:37 t/m 59 Burgerlijk Wetboek).
Rond 'wat is' een heg, haag of boom bestaat veel begripsverwarring. Wanneer is er sprake van een boom en wanneer is een heg een op rij geplant aantal bomen?
Zowel juridisch als taalkundig zijn er verschillen in defini?ring te ontdekken.
1. Taalkundige definitie van boom en haag
Taalkundig gezien verstaan we onder een boom een houtachtig gewas op een (enkele) stam die zich op enige hoogte van de grond vertakt. Een heg of haag bestaat eveneens uit een levend, houtachtig gewas, dat al naar gelang de standplaats of verzorging te verstaan is als omheining en dat al dan niet in een regelmatige cyclus in een gewenste vorm wordt geschoren.
In de Model Bomenverordening (in een uitgave van de Vereniging Stadswerk en de Bomenstichting) wordt in art. 1 onder a een juridische definitie gegeven.
2. Juridische definitie van boom en haag
Een boom is een overblijvend houtig gewas met een dwarsdoorsnede van de stam van minimaal 10 cm op een hoogte van 1,30 m boven het maaiveld. In het geval van meerstammigheid geldt de dwarsdoorsnede van de dikste stam.
Een boom is een boom, indien de stam op een hoogte van 1,30 m boven het maaiveld een dikte heeft van 10 cm. De hoogte van een heg of haag mag maximaal 2 m boven het maaiveld bedragen. Een heg of haag kan ook gevormd worden door op rij staande bomen die een toelaatbare heg vormen.
In principe kent de Nederlandse wet geen definitie van het begrip boom. De omschrijving in de Model Bomenverordening is in zijn algemeenheid wel opgenomen in de meeste gemeentelijke verordeningen. In rechtspraak over Art. 5:42 BW (oud BW Art. 714) blijkt het feit of een boom hoog kan worden belangrijker te zijn dan dat deze hoogopschietend is. Vanaf een hoogte van ca 3 m blijkt dat er sprake is van een boom, aldus het oordeel van rechters. Andere rechtspraak duidt erop dat een coniferenhaag tot 2,25 m hoogte een rij bomen is met een zodanige hoogte dat zij een toelaatbare heg vormen in de zin van Art. 5:42 BW. Uit lid 3 van Art. 5:42 BW is af te leiden dat in beginsel een heg tot 2 m hoogte toelaatbaar wordt geacht.
3. Burenrecht en kettingbeding
Aangezien het burenrecht een zogenaamd regelend recht is, is het belangrijk na te gaan of (ook in het verre verleden) een overeenkomst met betrekking tot beperkt zakelijk recht is gevestigd. In de praktijk blijken op schrift gestelde overeenkomsten belangrijker te zijn dan de wettelijke regels met betrekking tot burenrecht! Notari?le akten, mits ingeschreven in de openbare registers, kunnen overeengekomen afspraken afdwingen en - mits niet herroepen - deze afspraken zijn ook afdwingbaar tegenover bijvoorbeeld nieuwe buren; het kettingbeding.
4. Verboden zone
Op grond van Art. 5:42 BW is bepaald dat het niet geoorloofd is binnen bepaalde afstanden van eens anders erf bomen, heesters of heggen te hebben. Voor bomen is deze afstand in beginsel 2 m, voor heesters en heggen 50 cm. Dit geldt echter niet voor en op openbaar gebied! De wet formuleert hiermee de zo genoemde 'verboden zone'.
Hierop zijn tal van uitzonderingen. Om er een paar te noemen zonder volledig te kunnen zijn:
* een daarop betrekking zijnde notari?le akte.
* een door buren onderling en afzonderlijk ondertekend briefje.
* een mondeling overeengekomen toestemming welke in het bijzijn van (een) getuige(-n) is uitgesproken.
Langdurig gedogen en niet protesteren tegen een bepaalde beplanting vormt echter geen argument voor de rechter.
5. Gemeentelijke en lokale (bouw)verordening
De wetgever heeft 'bewust' ruimte gelaten voor lagere overheden om afwijkingen te formuleren ten aanzien van de verboden zone in bijvoorbeeld een gemeentelijke of plaatselijke verordening. Dit kan inhouden
Een heg of haag geplant op het midden
van de erfscheiding.
Er is sprake van 'mandeligheid'.
De afstand van de erfgrens ten opzichte van het hart van een (boom)stam moet in beginsel minimaal 2 m bedragen.
Een heg of haag moet in beginsel minimaal op 50 cm afstand van een erfgrens staan.
Uitgaande van Art. 5:44 BW wordt verticaal gemeten op de erfgrens.
In Art. 5:42 BW wordt uitgegaan van een horizontale meting vanaf de erfgrens tot het hart van de (boom)stam.De roodgele baan vormt de verboden zone, zoals deze in de wet is geformuleerd. De wettelijk minimale afstand van boom en/of haag is gelijk aan wat bij de tekening in het midden is vermeld.dat de in Art. 5:42 BW genoemde afstanden voor heggen, hagen en heesters nihil kunnen zijn! Uitgaande van Art. 5:42 BW wordt horizontaal gemeten over een zone van 2 m vanaf de erfgrens op het erf van de ander.
6. Verwijdering vorderen
Een buur kan verwijdering vorderen van bomen, heesters of heggen die hoger zijn dan een scheidsmuur, indien lucht, licht (geen zonlicht) of uitzicht wordt ontnomen. Meestal is in een lokale (bouw-)verordening of door plaatselijk gebruik de maximaal toegestane hoogte van een scheidsmuur bepaald. Op grond van Art. 5:49 BW is die hoogte bepaald op 2 m bij afwezigheid van een verordening of plaatselijke gewoonte. In beginsel betekent een en ander dat een haag slechts 2 m hoog mag zijn. Echter... afstanden tussen gevels, indien deze ruim zijn, kunnen een hogere haaghoogte aannemelijk maken.
7. Aanwijzen van een bemiddelaar
Om een burengeschil over een boom of heghoogte niet te laten escaleren en om te voorkomen dat men moet procederen, kan een voor beide partijen acceptabele derde persoon als bemiddelaar in het geschil worden aangesteld. Een (boom- of groen-) verzorgingsdeskundige kan men bijvoorbeeld vragen voor het geven van een bemiddelend snoei-advies. Voor adressen voor advies en hulp: zie onder 12.
8. Snoeien van overhangende takken en het kappen van wortels
Art.5:44 BW geeft iemand het recht om na schriftelijke aanmaning met termijnstelling aan zijn nabuur zelf de over de erfgrens overhangende takken die buiten de 2 m zone staan te kappen of te snoeien. De rechten op grond van Art.5:44 BW worden recht omhoog gemeten op de erfgrens. Hetzelfde is van toepassing op buurman's wortels die doorschieten op het eigen erf. De verplichting tot schriftelijke aanmaning is hiervoor niet nodig. Dit laatste is uiteraard sterk aanvechtbaar.
9. Misbruik van bevoegdheid
Art. 3:13 BW handelt over misbruik van bevoegdheid. Het kan hierbij gaan over het kennelijk willen dwarsbomen van de nabuur. Dat moet dan wel bewezen kunnen worden! Het bijvoorbeeld in eigen hand rigoureus terugzetten van wortels of een boomkroon op een zodanige wijze behandelen dat schade wordt toegebracht aan het voortbestaan van een boom of ook dat een boom uit esthetisch oogpunt 'onwenselijk' is behandeld, is strafbaar!
10. Mandeligheid in verband met erfscheiding door middel van een heg of haag
In het voorgaande is steeds uitgegaan van het feit dat het onomstotelijk duidelijk was, wie de eigenaar van een boom of heg is.
Een bijzonder soort gemeenschappelijk eigendom is ontstaan, wanneer de erfgrens ergens door de voet van een stam loopt of ook wanneer de grens van twee erven, die aan verschillende eigenaren toebehoren, er in de lengterichting onderdoor loopt. In dit geval is er sprake van 'mandeligheid' hetgeen in de artikelen 5:60 tot en met 5:68 BW is geregeld. Bepaald is dat in geval van gemeenschappelijk eigendom of mede-eigendom geen der beide eigenaren iets aan dit eigendom (boom of heg) mag veranderen zonder de uitdrukkelijke toestemming van de ander. Als een heg dus een erfscheiding van twee erven vormt, wordt vermoed dat het midden van de heg de erfgrens is (Art. 5:36 BW). Tenzij ander bewijs van erfloop wordt dit vermoeden ook gerekend tot mandeligheid i.c. quasi-mandeligheid.
11. Schikking meestal verkieslijk!
Het geheel overziend is het raadzaam bij het planten van een boom, heester of een haag zorgvuldig te werk te gaan en goed na te denken over de eventuele consequenties en juridische gevolgen van zo'n daad:
* inachtneming van het geregelde recht op dit gebied voorkomt problemen op termijn.
* zijn er problemen, dan is het raadzaam tot een wederzijdse, aantrekkelijke schikking te komen. Dit voorkomt moeilijke en dure juridische procedures.
* inschakelen van een onafhankelijk deskundige kan voor de juiste bemiddeling en bovendien voor een praktisch advies zorgen.
12. Adressen voor deskundige hulp en advies:
Bomenstichting,
tel. 030 2303510 (tussen 9.00 en 13.00 uur) - fax 030 2310331.
De Bomenstichting geeft advies aan particulieren, bedrijven en overheidsinstellingen. Via de site van de Bomenstichting is ook haar uitgave Bomen met je Buren te bestellen.
Nederlandse Vereniging voor Tuin- en Landschapsarchitectuur NVTL, Oudebrugsteeg 11-2, 1012 JN Amsterdam,
tel. 020 4275590 - fax 020 4217172.
Bij deze vereniging kunt u het adres krijgen van een onafhankelijke adviseur in uw omgeving.
De Vereniging van Hoveniers en Groenvoorzieners VHG,
John F. Kennedylaan 99, postbus 85, 3980 CB Bunnik,
tel. 030 6595650 - fax 030 - 659 56 55.
Reageer
Naam: Joost hartman (datum: 08-02-2008 09:01)
Burenrecht
Wie gaat bouwen of verbouwen, heeft rekening te houden met de buren. Zo zijn er allerlei regels en omgangsvormen wettelijk vastgelegd voor onder meer erfgrenzen, beplanting en de bouw van terrassen en balkons.
Gemeente en privaatrecht
Hebt u met uw buren een geschil over erfscheidingen, aanplant, gezamenlijk eigendom, uitzicht en dergelijke, dan is dat een privaatrechtelijke aangelegenheid: een zaak tussen burgers. Hiermee kan en zal de gemeente zich niet bemoeien. Men zal u verwijzen naar een instantie voor rechtshulp. Maar de gemeente wil u wel informeren over dit onderwerp.
Overleg met de buren
Als de verstandhouding met de buren goed is, wordt u het wel met elkaar eens over de plek van de schutting en betaalt u die samen. U zult in goed overleg ook best even een steiger in de tuin van de buren mogen plaatsen voor het onderhoud van uw pand. Bij plannen voor een uitbouw, een dakterras of een balkon voorkomt tijdig overleg veel onnodige problemen.
Maar er kunnen zich situaties voordoen waarbij buren bezwaar maken en zich beroepen op de wet. In het Burgerlijk Wetboek, afdeling Burenrecht is geregeld wat mensen aan hun buren moeten toestaan en wat niet. Zo zijn er wettelijke regels over erfgrenzen en over beplanting. Ook beschermt de wet buren tegen ongewenst uitzicht en is er precies vastgelegd onder welke voorwaarden u een raam in de zijgevel mag aanbrengen en wanneer u wel of niet een balkon of dakterras mag maken. In het Burenrecht zijn in feite de gebruikelijke ?omgangsvormen? vastgelegd.
Toestemming van de buren
Stemmen de buren toe met een voorstel van uw kant, dan is het verstandig dit op schrift te stellen en te laten ondertekenen. Mocht u later onenigheid krijgen, dan ligt dat tenminste onomstotelijk vast. De toestemming heeft pas werking tegenover latere buren als deze via de notaris als erfdienstbaarheid wordt gevestigd en wordt geregistreerd bij het Kadaster. Een balustrade van het dakterras op de aanbouw mag tot de dakranden als de buren daar toestemming voor geven.
Het Kadaster
Wordt u het met de buren niet eens over de plek van de erfgrens, dan kunt u bij het Kadaster tegen vergoeding een tekening krijgen waarop is aangegeven waar uw erfgrens exact ligt. Lost dat het probleem niet op, dan kunt u de landmeter van het Kadaster - in bijzijn van de buren - de erfgrens laten aanwijzen.
In strijd met wet, toch bouwvergunning
In Nederland hebben we gescheiden beoordelingstrajecten bij bouwaanvragen. Privaatrechtelijke belemmeringen spelen geen rol bij de verlening van een bouwvergunning (zie voor de uitzonderingen hieronder). Als uw plan voor bijvoorbeeld een dakterras past binnen de voorschriften van het bestemmingsplan, moet de gemeente u een bouwvergunning verlenen. Dat is onder meer het geval als het dakterras zich bevindt binnen de voor- en achtergevelrooilijnen. Hoewel u dan een bouwvergunning hebt, kunnen de buren toch vorderen dat u de 2 meter grens in acht neemt. Uiteraard zal de gemeente u bij het verlenen van de bouwvergunning wijzen op de regels in het Burgerlijk Wetboek, afdeling Burenrecht.
De uitzonderingen
Bestaat voor een vergunning van een balkon of dakterras een mogelijk bezwaar vanwege het bestemmingsplan, dan spelen bezwaren van het privaatrecht w?l een rol. Dat moet de gemeente dan in haar oordeel betrekken.
Erfafscheiding, gezamenlijk eigendom
Een erf afscheiden of afsluiten
Een erf afscheiden is het aanbrengen van duidelijk waarneembare afpalingstekens tussen twee percelen. Dat kan met paaltjes in de grond of met grensstenen. Iedereen mag zich op een terrein begeven dat alleen is afgescheiden. Als dat niet gewenst is, moet u uw erf afsluiten, zodat duidelijk zichtbaar is waar de grens van het perceel ligt. U heeft dit recht te allen tijde. Een afsluiting maakt u met paaltjes en (prikkel)draad, een hekwerk, een heg, een schutting etc. Bij het plaatsen van een afsluiting moet u precies weten waar de erfgrens ligt, aangezien u de afscheiding precies boven de erfgrens dient te plaatsen en niet deels op het terrein van uw buurman. Bij twijfel kunt u bij het Kadaster navragen waar de grens precies ligt.
Een scheidsmuur op de erfgrens
Achter de achtergevelrooilijn, op eigen erf, pal tegen de grens van het naburig erf mag u te allen tijde een scheidsmuur van 2 meter hoogte plaatsen. Rooilijnen zijn vastgelegd in het bestemmingsplan of volgen uit de bouwverordening. Onder een scheidsmuur verstaat de wetgever iedere ondoorzichtige afsluiting van steen, hout, matglas, plastic, versterkte rietmatten of ander daarvoor geschikt materiaal.
De ene buur kan, zonodig via de burgerrechter, vorderen dat de andere buur er aan meewerkt dat op de erfscheiding een scheidsmuur van 2 meter hoogte wordt geplaatst. Dus voor de ene helft op het erf van de ??n en voor de andere helft op het erf van de ander. Zo?n scheidsmuur is gezamenlijk eigendom; de eigenaars van zo?n muur dragen volgens de wet gezamenlijk de kosten. Deze regeling geldt niet buiten de bebouwde kom en ook niet als uw naburig erf een openbare weg of openbaar water is.
Let op: naast de regeling in het Burenrecht heeft u ook te maken met de Woningwet. Daarin is voorgeschreven dat een scheidsmuur voor de voorgevelrooilijn maximaal 1 meter hoog mag zijn. Meer informatie hierover vindt u in de brochure Erf- en perceelafscheidingen van het ministerie van VROM. U kunt deze telefonisch aanvragen bij VROM (0900-8052) of inzien/downloaden via www.vrom.nl.
Gezamenlijk eigendom
Bij gezamenlijk eigendom spreekt de wetgever van mandeligheid. Voorbeelden zijn de bouwmuur tussen twee woningen en een schutting op de erfscheiding. Bij een mandelige muur hebt u het recht van inbalken: u mag tot op de helft van de dikte van de muur balken en ankers aanbrengen of vervangen mits dit de muur en de daarmee verbonden werken geen schade toebrengt. Buren kunnen verlangen dat v??r de aanvang van het werk door een deskundige wordt vastgesteld hoe dit kan zonder nadeel voor de muur. U hebt het recht om tegen een mandelige muur aan te bouwen en om tot op de helft van de scheidsmuur een goot te leggen als het water op eigen erf wordt geloosd. Dat is handig voor een afdak tegen de (gemetselde) schutting. Mandelige zaken moeten op kosten van alle mede-eigenaren worden onderhouden, gereinigd en zo nodig vernieuwd.
Beplantingen
Bomen, heesters en heggen mag u niet pal tegen de erfgrens van de buren planten. Bomen moeten 2 meter uit de grens staan en heggen of heesters 50 cm, gemeten vanaf het midden van de voet van de boom, heg of heester. Deze bepaling geldt niet als het naburig terrein een openbare weg of een openbaar water is. Is binnen de toegestane afstand aangeplant, dan is dat van aanvang af een onrechtmatige situatie. Buren kunnen in zo?n geval de rechter een machtiging vragen tot verwijdering van de beplanting. Alleen met toestemming van buren is dichter op de erfgrens plaatsen geen probleem. Die toestemming is rechtsgeldig tegenover latere buren als hij bij een notaris als erfdienstbaarheid wordt gevestigd en bij het Kadaster wordt geregistreerd.
Wortels en overhangende takken
Als de takken van een boom van de buren boven uw tuin hangen, kunt u de buren vragen die takken af te zagen. Zij zijn verplicht dit te doen. Weigeren ze, dan kunt u de takken zelf verwijderen. Daarbij mag u de grond van de buren niet betreden. Doorschietende wortels mag u altijd doorzagen en verwijderen. Vruchten worden uw eigendom zodra ze rijp uit de boom op uw terrein vallen. Plukrecht hebt u niet. Bij onenigheid over snoeien van een boom die lucht en licht wegneemt, kunt u de rechter om een uitspraak vragen.
Steigerrecht
Wanneer buren bepaalde werkzaamheden aan hun huis slechts kunnen verrichten door tijdelijk gebruik te maken van uw grond, mag u dat niet weigeren. Wel moeten uw buren dat op een correcte manier aan u melden en eventuele schade die erdoor ontstaat vergoeden. U kunt alleen weigeren of uitstellen als u daarvoor gewichtige redenen heeft.
Andersom geldt dus: als het voor (onderhouds)werkzaamheden nodig is een steiger in de tuin van de buren te plaatsen, mogen ze u dat niet weigeren.
Afwatering
U bent verplicht uw daken en goten zo in te richten dat het regenwater niet op het terrein van anderen loost maar op eigen terrein. Als dat niet verboden is door plaatselijke verordeningen, mag u het regenwater op de openbare weg of op openbaar water lozen.
Overstekende bouw
Het kan voorkomen dat een gedeelte van uw bouwwerk over de perceelsgrens is gebouwd of na enige tijd is gaan overhellen. Voorbeelden zijn een fundering, dakoverstek of bij een muur. Het wegnemen van het overstekende gedeelte kan een onevenredig nadeel met zich meebrengen voor u. U kunt via de rechter eisen dat de bestaande toestand - tegen betaling van een schadevergoeding - wordt gelegaliseerd. Indien u te kwader trouw bent of er anderszins grove schuld in het spel is, gaat dit uiteraard niet op.
Ongewenst uitzicht
Wie plannen heeft om een zijraam te plaatsen of het dak van een aanbouw als dakterras in te richten, moet er rekening mee houden dat de wet buren beschermt tegen ongewenst uitzicht. In het Burgerlijk Wetboek is geregeld onder welke voorwaarden een raam in de zijgevel mag worden aangebracht en wanneer wel of geen balkon of dakterras mag worden aangelegd.
Raam in zijgevel
Vensters met uitzicht op het erf van de buren zijn toegestaan in het geval de betreffende muur op minstens 2 meter vanaf de erfgrens staat. Binnen die 2 meter mag u een venster maken als:
de muur grenst aan een openbare weg of water
het uitzicht wordt belemmerd door een muur die zich binnen 2 meter van het venster bevindt, de buren toestemming hebben gegeven,
de buren al meer dan 20 jaar geen bezwaar hebben gemaakt tegen de aanwezigheid van een bestaand venster (verjaring).
In muren die korter dan 2 meter van de erfgrens staan mogen wel vaste ondoorzichtige vensters worden aangebracht. Een draairaam met ondoorzichtig glas is in dit geval dus niet toegestaan. Het aanbrengen van ramen in de zijgevel is licht-bouwvergunningplichtig.
Wilt u meer weten?
Voor meer informatie kunt u terecht bij de afdeling Bouw- en Woning Toezicht van uw gemeente.
Juridische aspecten rond heggen, hagen, bomen en struiken op of nabij erfscheidingen
Bomen, heesters en heggen op of nabij de erfgrens kunnen een bron van geschil vormen tussen buren. Het burenrecht regelt de bevoegdheden en verplichtingen van de eigenaren van naburige erven. Handhaven en herstellen van vrede tussen eigenaren van en naburige erven is de belangrijkste doelstelling van het burenrecht (Art. 5:37 t/m 59 Burgerlijk Wetboek).
Rond 'wat is' een heg, haag of boom bestaat veel begripsverwarring. Wanneer is er sprake van een boom en wanneer is een heg een op rij geplant aantal bomen?
Zowel juridisch als taalkundig zijn er verschillen in defini?ring te ontdekken.
1. Taalkundige definitie van boom en haag
Taalkundig gezien verstaan we onder een boom een houtachtig gewas op een (enkele) stam die zich op enige hoogte van de grond vertakt. Een heg of haag bestaat eveneens uit een levend, houtachtig gewas, dat al naar gelang de standplaats of verzorging te verstaan is als omheining en dat al dan niet in een regelmatige cyclus in een gewenste vorm wordt geschoren.
In de Model Bomenverordening (in een uitgave van de Vereniging Stadswerk en de Bomenstichting) wordt in art. 1 onder a een juridische definitie gegeven.
2. Juridische definitie van boom en haag
Een boom is een overblijvend houtig gewas met een dwarsdoorsnede van de stam van minimaal 10 cm op een hoogte van 1,30 m boven het maaiveld. In het geval van meerstammigheid geldt de dwarsdoorsnede van de dikste stam.
Een boom is een boom, indien de stam op een hoogte van 1,30 m boven het maaiveld een dikte heeft van 10 cm. De hoogte van een heg of haag mag maximaal 2 m boven het maaiveld bedragen. Een heg of haag kan ook gevormd worden door op rij staande bomen die een toelaatbare heg vormen.
In principe kent de Nederlandse wet geen definitie van het begrip boom. De omschrijving in de Model Bomenverordening is in zijn algemeenheid wel opgenomen in de meeste gemeentelijke verordeningen. In rechtspraak over Art. 5:42 BW (oud BW Art. 714) blijkt het feit of een boom hoog kan worden belangrijker te zijn dan dat deze hoogopschietend is. Vanaf een hoogte van ca 3 m blijkt dat er sprake is van een boom, aldus het oordeel van rechters. Andere rechtspraak duidt erop dat een coniferenhaag tot 2,25 m hoogte een rij bomen is met een zodanige hoogte dat zij een toelaatbare heg vormen in de zin van Art. 5:42 BW. Uit lid 3 van Art. 5:42 BW is af te leiden dat in beginsel een heg tot 2 m hoogte toelaatbaar wordt geacht.
3. Burenrecht en kettingbeding
Aangezien het burenrecht een zogenaamd regelend recht is, is het belangrijk na te gaan of (ook in het verre verleden) een overeenkomst met betrekking tot beperkt zakelijk recht is gevestigd. In de praktijk blijken op schrift gestelde overeenkomsten belangrijker te zijn dan de wettelijke regels met betrekking tot burenrecht! Notari?le akten, mits ingeschreven in de openbare registers, kunnen overeengekomen afspraken afdwingen en - mits niet herroepen - deze afspraken zijn ook afdwingbaar tegenover bijvoorbeeld nieuwe buren; het kettingbeding.
4. Verboden zone
Op grond van Art. 5:42 BW is bepaald dat het niet geoorloofd is binnen bepaalde afstanden van eens anders erf bomen, heesters of heggen te hebben. Voor bomen is deze afstand in beginsel 2 m, voor heesters en heggen 50 cm. Dit geldt echter niet voor en op openbaar gebied! De wet formuleert hiermee de zo genoemde 'verboden zone'.
Hierop zijn tal van uitzonderingen. Om er een paar te noemen zonder volledig te kunnen zijn:
* een daarop betrekking zijnde notari?le akte.
* een door buren onderling en afzonderlijk ondertekend briefje.
* een mondeling overeengekomen toestemming welke in het bijzijn van (een) getuige(-n) is uitgesproken.
Langdurig gedogen en niet protesteren tegen een bepaalde beplanting vormt echter geen argument voor de rechter.
5. Gemeentelijke en lokale (bouw)verordening
De wetgever heeft 'bewust' ruimte gelaten voor lagere overheden om afwijkingen te formuleren ten aanzien van de verboden zone in bijvoorbeeld een gemeentelijke of plaatselijke verordening. Dit kan inhouden
Een heg of haag geplant op het midden
van de erfscheiding.
Er is sprake van 'mandeligheid'.
De afstand van de erfgrens ten opzichte van het hart van een (boom)stam moet in beginsel minimaal 2 m bedragen.
Een heg of haag moet in beginsel minimaal op 50 cm afstand van een erfgrens staan.
Uitgaande van Art. 5:44 BW wordt verticaal gemeten op de erfgrens.
In Art. 5:42 BW wordt uitgegaan van een horizontale meting vanaf de erfgrens tot het hart van de (boom)stam.De roodgele baan vormt de verboden zone, zoals deze in de wet is geformuleerd. De wettelijk minimale afstand van boom en/of haag is gelijk aan wat bij de tekening in het midden is vermeld.dat de in Art. 5:42 BW genoemde afstanden voor heggen, hagen en heesters nihil kunnen zijn! Uitgaande van Art. 5:42 BW wordt horizontaal gemeten over een zone van 2 m vanaf de erfgrens op het erf van de ander.
6. Verwijdering vorderen
Een buur kan verwijdering vorderen van bomen, heesters of heggen die hoger zijn dan een scheidsmuur, indien lucht, licht (geen zonlicht) of uitzicht wordt ontnomen. Meestal is in een lokale (bouw-)verordening of door plaatselijk gebruik de maximaal toegestane hoogte van een scheidsmuur bepaald. Op grond van Art. 5:49 BW is die hoogte bepaald op 2 m bij afwezigheid van een verordening of plaatselijke gewoonte. In beginsel betekent een en ander dat een haag slechts 2 m hoog mag zijn. Echter... afstanden tussen gevels, indien deze ruim zijn, kunnen een hogere haaghoogte aannemelijk maken.
7. Aanwijzen van een bemiddelaar
Om een burengeschil over een boom of heghoogte niet te laten escaleren en om te voorkomen dat men moet procederen, kan een voor beide partijen acceptabele derde persoon als bemiddelaar in het geschil worden aangesteld. Een (boom- of groen-) verzorgingsdeskundige kan men bijvoorbeeld vragen voor het geven van een bemiddelend snoei-advies. Voor adressen voor advies en hulp: zie onder 12.
8. Snoeien van overhangende takken en het kappen van wortels
Art.5:44 BW geeft iemand het recht om na schriftelijke aanmaning met termijnstelling aan zijn nabuur zelf de over de erfgrens overhangende takken die buiten de 2 m zone staan te kappen of te snoeien. De rechten op grond van Art.5:44 BW worden recht omhoog gemeten op de erfgrens. Hetzelfde is van toepassing op buurman's wortels die doorschieten op het eigen erf. De verplichting tot schriftelijke aanmaning is hiervoor niet nodig. Dit laatste is uiteraard sterk aanvechtbaar.
9. Misbruik van bevoegdheid
Art. 3:13 BW handelt over misbruik van bevoegdheid. Het kan hierbij gaan over het kennelijk willen dwarsbomen van de nabuur. Dat moet dan wel bewezen kunnen worden! Het bijvoorbeeld in eigen hand rigoureus terugzetten van wortels of een boomkroon op een zodanige wijze behandelen dat schade wordt toegebracht aan het voortbestaan van een boom of ook dat een boom uit esthetisch oogpunt 'onwenselijk' is behandeld, is strafbaar!
10. Mandeligheid in verband met erfscheiding door middel van een heg of haag
In het voorgaande is steeds uitgegaan van het feit dat het onomstotelijk duidelijk was, wie de eigenaar van een boom of heg is.
Een bijzonder soort gemeenschappelijk eigendom is ontstaan, wanneer de erfgrens ergens door de voet van een stam loopt of ook wanneer de grens van twee erven, die aan verschillende eigenaren toebehoren, er in de lengterichting onderdoor loopt. In dit geval is er sprake van 'mandeligheid' hetgeen in de artikelen 5:60 tot en met 5:68 BW is geregeld. Bepaald is dat in geval van gemeenschappelijk eigendom of mede-eigendom geen der beide eigenaren iets aan dit eigendom (boom of heg) mag veranderen zonder de uitdrukkelijke toestemming van de ander. Als een heg dus een erfscheiding van twee erven vormt, wordt vermoed dat het midden van de heg de erfgrens is (Art. 5:36 BW). Tenzij ander bewijs van erfloop wordt dit vermoeden ook gerekend tot mandeligheid i.c. quasi-mandeligheid.
11. Schikking meestal verkieslijk!
Het geheel overziend is het raadzaam bij het planten van een boom, heester of een haag zorgvuldig te werk te gaan en goed na te denken over de eventuele consequenties en juridische gevolgen van zo'n daad:
* inachtneming van het geregelde recht op dit gebied voorkomt problemen op termijn.
* zijn er problemen, dan is het raadzaam tot een wederzijdse, aantrekkelijke schikking te komen. Dit voorkomt moeilijke en dure juridische procedures.
* inschakelen van een onafhankelijk deskundige kan voor de juiste bemiddeling en bovendien voor een praktisch advies zorgen.
12. Adressen voor deskundige hulp en advies:
Bomenstichting,
tel. 030 2303510 (tussen 9.00 en 13.00 uur) - fax 030 2310331.
De Bomenstichting geeft advies aan particulieren, bedrijven en overheidsinstellingen. Via de site van de Bomenstichting is ook haar uitgave Bomen met je Buren te bestellen.
Nederlandse Vereniging voor Tuin- en Landschapsarchitectuur NVTL, Oudebrugsteeg 11-2, 1012 JN Amsterdam,
tel. 020 4275590 - fax 020 4217172.
Bij deze vereniging kunt u het adres krijgen van een onafhankelijke adviseur in uw omgeving.
De Vereniging van Hoveniers en Groenvoorzieners VHG,
John F. Kennedylaan 99, postbus 85, 3980 CB Bunnik,
tel. 030 6595650 - fax 030 - 659 56 55.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)