Zoek binnen het forum
Vraag: bouwvergunning woningen met opties
Naam: Moreau, van BCA (datum: 01-11-2006 15:33)
Ik zou graag willen weten hoe om te gaan met een aanvraag om bouwvergunning met daarin enkele opties.
Situatieschets: Projectmatige woningbouw waarbij de aanvragers de mogelijkheid hebben om enkele opties te plaatsen bij hun standaard woning (bijvoorbeeld dakkapellen, indelingswijzigingen, aan- en uitbouwen):
1)als het nog niet bekend is waar deze worden geplaatst mag er dan een bouwvergunning worden verleend met deze opties of mag er enkel vergunning worden verleend voor het hoofdplan (de standaardwoningen)? Het lijkt me dat je geen vergunning mag afgeven voor een "fictief" gebouw/bouwwerk.
2)als bovenstaande mogelijk is, moet er dan een nieuwe vergunning (we kennen geen wijziging bouwvergunning) worden aangevraagd indien bekend is welke opties er geplaatst worden en op welk perceel?
3)als bovenstaande mogelijk is en het hoofdplan voldoet aan het bestemmingsplan maar de opties niet, moet dan het gehele plan in procedure?
4)aanvulling op bovenstaande: als er vervolgens geen opties worden gebouwd die in strijd zijn met het bestemmingsplan ontstaat dus de situatie dat het hoofdplan na verlening voldeed aan het bestemmingsplan terwijl er eigenlijk vrijstelling is verleend (bij overschrijding van de termijn dus eigenlijk een fictieve vergunning)?
5)hoe om te gaan met de opgegeven bouwkosten en de leges?
6)de aannemer wil tijdens de bouw ook de opties plaatsen. Hoe kan e.e.a. met elkaar worden gecombineerd? (bij het apart aanvragen van de opties wordt dit een probleem)
Wie heeft hier ervaring mee...????
Reageer
Naam: Moreau, van BCA (datum: 01-11-2006 15:33)
Ik zou graag willen weten hoe om te gaan met een aanvraag om bouwvergunning met daarin enkele opties.
Situatieschets: Projectmatige woningbouw waarbij de aanvragers de mogelijkheid hebben om enkele opties te plaatsen bij hun standaard woning (bijvoorbeeld dakkapellen, indelingswijzigingen, aan- en uitbouwen):
1)als het nog niet bekend is waar deze worden geplaatst mag er dan een bouwvergunning worden verleend met deze opties of mag er enkel vergunning worden verleend voor het hoofdplan (de standaardwoningen)? Het lijkt me dat je geen vergunning mag afgeven voor een "fictief" gebouw/bouwwerk.
2)als bovenstaande mogelijk is, moet er dan een nieuwe vergunning (we kennen geen wijziging bouwvergunning) worden aangevraagd indien bekend is welke opties er geplaatst worden en op welk perceel?
3)als bovenstaande mogelijk is en het hoofdplan voldoet aan het bestemmingsplan maar de opties niet, moet dan het gehele plan in procedure?
4)aanvulling op bovenstaande: als er vervolgens geen opties worden gebouwd die in strijd zijn met het bestemmingsplan ontstaat dus de situatie dat het hoofdplan na verlening voldeed aan het bestemmingsplan terwijl er eigenlijk vrijstelling is verleend (bij overschrijding van de termijn dus eigenlijk een fictieve vergunning)?
5)hoe om te gaan met de opgegeven bouwkosten en de leges?
6)de aannemer wil tijdens de bouw ook de opties plaatsen. Hoe kan e.e.a. met elkaar worden gecombineerd? (bij het apart aanvragen van de opties wordt dit een probleem)
Wie heeft hier ervaring mee...????
Reageer
Re: bouwvergunning woningen met opties
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 01-11-2006 16:29)
1) de bouwvergunning wordt afgegeven op een situatiekaart met daarop woningtypes. Er is dus van tevoren bekend welk type woning waar gebouwd gaat worden. Op elk type zijn voorts een aantal aan de woning ondergeschikte opties mogelijk (dakkapel, aanbouw etc.) welke alle zijn getoetst. Het maakt dus voor de vergunning niet uit of deze daadwerkelijk benut worden want de situatie voldoet altijd, met of zonder optie.
2) zie 1
3) wanneer ??n van de opties niet voldoet aan het bestemmingsplan zal inderdaad het hele bouwplan voor vrijstelling moeten worden neergelegd (?t is tenslotte ??n vergunning). Feit is echter dat ?optie-bouw? bijna alleen gebeurt bij grootschalige woningbouwprojecten die van zichzelf al afhankelijk zijn van een fikse vrijstelling. Op dat moment kun je gewoon de optie in de vrijstelling van het project meenemen. Een aanvrager zal wel uitkijken voordat hij door ??n optie een heel woningbouwproject een vrijstelling intrekt.
4) Nee, want de mogelijkheid was gecreeerd met de gedachte dat er altijd mensen zouden zijn die w?l gebruik ervan zouden maken. Je m?g de vrijstelling daarvoor gebruiken, maar het hoeft niet.
5) De bouwsom hoeft niet de verkoopsom te zijn, ik denk dat de bouwer je aardig overtuigend kan aantonen wat hij als ?aannemingssom ? als bedoeld in paragraaf 1, eerste lid, van de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken (UAV 1989) ? van het uit te voeren werk dan wel, voorzover deze ontbreekt, een raming van de bouwkosten als bedoeld in het normblad NEN 2631? ziet... Het zal waarschijnlijk neerkomen op een reeele inschatting van het aantal opties wat daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden.
6) Dat mag, ten slotte zitten de opties in de afgegeven bouwvergunning. Het werk wordt daarna zoals gewoonlijk afgeschouwd, hierbij wordt de staat van de diverse woningen vastgelegd. Wanneer iemand naderhand nog een ?standaard-optie? bij zijn woning wil plaatsen, zal dit volgens het normale vergunningstraject moeten gebeuren. Wanneer hierin blijkt dat de gewenste uitbreiding niet aan het BP voldoet, moet wederom een vrijstelling worden gevolgd. De gemeente zal hier geen probleem van maken, daar zij de standaard-opties bij heeft gehouden. Opties worden naar mijn weten alleen toegestaan in combinatie met grote projecten, een losse bouwvergunning met alleen maar opties heb ik nog nooit gezien.
Besef ook dat het BP vaak wordt aangepast na de bouw van een grootschalig project. Men begint met het treffen van een voorbereidingsbesluit, daarin worden met zgn. art. 19 kaarten situaties gecreeerd (hierop wordt de vrijstelling gebaseerd), en wanneer het project klaar is worden deze art. 19 tekeningen opgenomen als onderdeel van het (ontwerp) BP. Dan heb je dus een BP wat speciaal is ontworpen op een wijk.
Het vaststellen van zo?n BP duurt een tijd, totdat dat gereed is zullen dus alle bouwwerkzaamheden aan die woningen afhankelijk blijven van vrijstellingen.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 01-11-2006 16:29)
1) de bouwvergunning wordt afgegeven op een situatiekaart met daarop woningtypes. Er is dus van tevoren bekend welk type woning waar gebouwd gaat worden. Op elk type zijn voorts een aantal aan de woning ondergeschikte opties mogelijk (dakkapel, aanbouw etc.) welke alle zijn getoetst. Het maakt dus voor de vergunning niet uit of deze daadwerkelijk benut worden want de situatie voldoet altijd, met of zonder optie.
2) zie 1
3) wanneer ??n van de opties niet voldoet aan het bestemmingsplan zal inderdaad het hele bouwplan voor vrijstelling moeten worden neergelegd (?t is tenslotte ??n vergunning). Feit is echter dat ?optie-bouw? bijna alleen gebeurt bij grootschalige woningbouwprojecten die van zichzelf al afhankelijk zijn van een fikse vrijstelling. Op dat moment kun je gewoon de optie in de vrijstelling van het project meenemen. Een aanvrager zal wel uitkijken voordat hij door ??n optie een heel woningbouwproject een vrijstelling intrekt.
4) Nee, want de mogelijkheid was gecreeerd met de gedachte dat er altijd mensen zouden zijn die w?l gebruik ervan zouden maken. Je m?g de vrijstelling daarvoor gebruiken, maar het hoeft niet.
5) De bouwsom hoeft niet de verkoopsom te zijn, ik denk dat de bouwer je aardig overtuigend kan aantonen wat hij als ?aannemingssom ? als bedoeld in paragraaf 1, eerste lid, van de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken (UAV 1989) ? van het uit te voeren werk dan wel, voorzover deze ontbreekt, een raming van de bouwkosten als bedoeld in het normblad NEN 2631? ziet... Het zal waarschijnlijk neerkomen op een reeele inschatting van het aantal opties wat daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden.
6) Dat mag, ten slotte zitten de opties in de afgegeven bouwvergunning. Het werk wordt daarna zoals gewoonlijk afgeschouwd, hierbij wordt de staat van de diverse woningen vastgelegd. Wanneer iemand naderhand nog een ?standaard-optie? bij zijn woning wil plaatsen, zal dit volgens het normale vergunningstraject moeten gebeuren. Wanneer hierin blijkt dat de gewenste uitbreiding niet aan het BP voldoet, moet wederom een vrijstelling worden gevolgd. De gemeente zal hier geen probleem van maken, daar zij de standaard-opties bij heeft gehouden. Opties worden naar mijn weten alleen toegestaan in combinatie met grote projecten, een losse bouwvergunning met alleen maar opties heb ik nog nooit gezien.
Besef ook dat het BP vaak wordt aangepast na de bouw van een grootschalig project. Men begint met het treffen van een voorbereidingsbesluit, daarin worden met zgn. art. 19 kaarten situaties gecreeerd (hierop wordt de vrijstelling gebaseerd), en wanneer het project klaar is worden deze art. 19 tekeningen opgenomen als onderdeel van het (ontwerp) BP. Dan heb je dus een BP wat speciaal is ontworpen op een wijk.
Het vaststellen van zo?n BP duurt een tijd, totdat dat gereed is zullen dus alle bouwwerkzaamheden aan die woningen afhankelijk blijven van vrijstellingen.
Re: bouwvergunning woningen met opties
Naam: Moreau , van BCA (datum: 01-11-2006 17:42)
Geachte heer Bolte. Veel dank voor uw reactie!!
Toch nog even vervolgvraag... De bouwvergunning wordt dus verleend op basis van verschillende woningypen met de bijbehorende -mogelijk te plaatsen- ondergeschikte opties. Maar hoe zit het met de bezwaar- en beroepmogelijkheid.
In de projectbouw is het gebruikelijk dat de verkoop van de woningen pas laat op gang komt.
Dit betekent dat een late koper (belanghebbende) van een woning dus geen bezwaar kan aantekenen tegen een eventuele aanbouw(en) van de buren (omdat de 6 weken termijn voor deze koper dan reeds verlopen is). Hier komt nog bij dat als hij bezwaar zou kunnen/willen aantekenen tegen de offici?le bouwvergunning hij dus bezwaar moet maken tegen een "fictief" gebouw/bouwwerk (het is niet duidelijk of deze ook daadwerkelijk gebouwd zal worden).
Als het plan (met alle opties) voldoet aan het bestemmingsplan lijkt mij dit op zich nog niet een al te groot probleem (omdat dit bezwaar hoogswaarschijnlijk toch wel ongegrond zal worden verklaard), maar als er bijvoorbeeld ??n optie in strijd is met een geldig bestemmingplan en er enkel voor deze aanbouw een procedure wordt gevolgd, er geen zienswijzen kunnen worden ingediend omdat er simpelweg nog geen kopers (belanghebbenden) zijn. Een toekomstige koper heeft dus geen mogelijkheid om zijn zienswijze in te dienen/ bezwaar te maken waardoor zelfs in de eerste situatie privaatrechtelijke argumenten niet kunnen worden meegewogen. Dit lijkt me bezwaarlijk.
Naam: Moreau , van BCA (datum: 01-11-2006 17:42)
Geachte heer Bolte. Veel dank voor uw reactie!!
Toch nog even vervolgvraag... De bouwvergunning wordt dus verleend op basis van verschillende woningypen met de bijbehorende -mogelijk te plaatsen- ondergeschikte opties. Maar hoe zit het met de bezwaar- en beroepmogelijkheid.
In de projectbouw is het gebruikelijk dat de verkoop van de woningen pas laat op gang komt.
Dit betekent dat een late koper (belanghebbende) van een woning dus geen bezwaar kan aantekenen tegen een eventuele aanbouw(en) van de buren (omdat de 6 weken termijn voor deze koper dan reeds verlopen is). Hier komt nog bij dat als hij bezwaar zou kunnen/willen aantekenen tegen de offici?le bouwvergunning hij dus bezwaar moet maken tegen een "fictief" gebouw/bouwwerk (het is niet duidelijk of deze ook daadwerkelijk gebouwd zal worden).
Als het plan (met alle opties) voldoet aan het bestemmingsplan lijkt mij dit op zich nog niet een al te groot probleem (omdat dit bezwaar hoogswaarschijnlijk toch wel ongegrond zal worden verklaard), maar als er bijvoorbeeld ??n optie in strijd is met een geldig bestemmingplan en er enkel voor deze aanbouw een procedure wordt gevolgd, er geen zienswijzen kunnen worden ingediend omdat er simpelweg nog geen kopers (belanghebbenden) zijn. Een toekomstige koper heeft dus geen mogelijkheid om zijn zienswijze in te dienen/ bezwaar te maken waardoor zelfs in de eerste situatie privaatrechtelijke argumenten niet kunnen worden meegewogen. Dit lijkt me bezwaarlijk.
Re: bouwvergunning woningen met opties
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 02-11-2006 08:56)
Allemaal fictieve situaties. De bezwaar- en beroepmogelijkheden staan open, net als bij een elke bouwvergunning. Wanneer mensen later een woning kopen is hun recht op inspraak inderdaad vervallen. (zelfde verhaal wanneer de nieuwe buren in een bestaande woning bezwaar willen maken op een bouwvergunning die je 4 maanden geleden hebt gekregen).
In dat geval hebben ze dus (ruimtelijk gezien) pech gehad. De enige manier om iets met hun probleem te doen is het opwerpen als onderhandelingspunt bij de verkoop. Maar waarom zou je bezwaar gaan maken tegen een optie die jij als koper ook hebt? Je benadeeld jezelf op verschillende manieren, en je bezwaar zal hoe dan ook ongegrond worden verklaard omdat je in probeert te gaan tegen iets 'standaards'. Jij hebt als koper dezelfde rechten als de buurman. Wanneer jij een muur van drie meter bij je achtertuin lelijk vindt, helaas, daar is de vrijstelling op gevoerd, de belangenoverweging is gemaakt, en blijkbaar vind de beleidsmaker het niet erg, zolang jij ook maar de mogelijkheid hebt uit te breiden.
Reageer
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 02-11-2006 08:56)
Allemaal fictieve situaties. De bezwaar- en beroepmogelijkheden staan open, net als bij een elke bouwvergunning. Wanneer mensen later een woning kopen is hun recht op inspraak inderdaad vervallen. (zelfde verhaal wanneer de nieuwe buren in een bestaande woning bezwaar willen maken op een bouwvergunning die je 4 maanden geleden hebt gekregen).
In dat geval hebben ze dus (ruimtelijk gezien) pech gehad. De enige manier om iets met hun probleem te doen is het opwerpen als onderhandelingspunt bij de verkoop. Maar waarom zou je bezwaar gaan maken tegen een optie die jij als koper ook hebt? Je benadeeld jezelf op verschillende manieren, en je bezwaar zal hoe dan ook ongegrond worden verklaard omdat je in probeert te gaan tegen iets 'standaards'. Jij hebt als koper dezelfde rechten als de buurman. Wanneer jij een muur van drie meter bij je achtertuin lelijk vindt, helaas, daar is de vrijstelling op gevoerd, de belangenoverweging is gemaakt, en blijkbaar vind de beleidsmaker het niet erg, zolang jij ook maar de mogelijkheid hebt uit te breiden.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)