Zoek binnen het forum
Vraag: Juridische status bouwaanvraag 1e fase
Naam: Gerrit Velthuis, van Velthuis A+S (datum: 10-07-2006 12:45)
Wanneer een bouwvergunning 1e fase is verleend, wat zijn dan de (on)mogelijkheden m.b.t afwijkingen die noodzakelijk blijken bij verdere uitwerking.
Aangezien de eerste toetsing gebaseerd is op een nog niet volledig uitgewerkt plan, is de kans groot dat bij verdere uitwerking (technisch/budgetair/epc) aanpassingen nodig zijn.
Welke criteria worden er aangelegd bij het beoordelen van deze afwijkingen tussen het ingediende plan 1e fase en plan 2e fase ?
Is daar al jurisprudentie over ?
Reageer
Naam: Gerrit Velthuis, van Velthuis A+S (datum: 10-07-2006 12:45)
Wanneer een bouwvergunning 1e fase is verleend, wat zijn dan de (on)mogelijkheden m.b.t afwijkingen die noodzakelijk blijken bij verdere uitwerking.
Aangezien de eerste toetsing gebaseerd is op een nog niet volledig uitgewerkt plan, is de kans groot dat bij verdere uitwerking (technisch/budgetair/epc) aanpassingen nodig zijn.
Welke criteria worden er aangelegd bij het beoordelen van deze afwijkingen tussen het ingediende plan 1e fase en plan 2e fase ?
Is daar al jurisprudentie over ?
Reageer
Re: Juridische status bouwaanvraag 1e fase
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 10-07-2006 13:39)
Is omschreven in wetgeving, zie Woningwet art. 56a.
Afhankelijk van de omvang van de strijdigheid kan het noodzakelijk zijn de 1e fase opnieuw te doorlopen.
Sowieso aan te bevelen om ook al bij de 1e fase rekening te houden met de regelgeving van de 2e fase. Het is nooit de bedoeling geweest dat een 'schetsplan' als eerste fase werd ingediend, je hebt het hier gewoon over de ruimtelijke en welstandelijke haalbaarheid van een uitgewerkt bouwplan.
Wanneer je graag een schetsplan indient kun je dit beter via het principeverzoek regelen, wanneer de gemeente dit ondersteund.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 10-07-2006 13:39)
Is omschreven in wetgeving, zie Woningwet art. 56a.
Afhankelijk van de omvang van de strijdigheid kan het noodzakelijk zijn de 1e fase opnieuw te doorlopen.
Sowieso aan te bevelen om ook al bij de 1e fase rekening te houden met de regelgeving van de 2e fase. Het is nooit de bedoeling geweest dat een 'schetsplan' als eerste fase werd ingediend, je hebt het hier gewoon over de ruimtelijke en welstandelijke haalbaarheid van een uitgewerkt bouwplan.
Wanneer je graag een schetsplan indient kun je dit beter via het principeverzoek regelen, wanneer de gemeente dit ondersteund.
Re: Juridische status bouwaanvraag 1e fase
Naam: Klaas , van BB (datum: 10-07-2006 16:35)
Hm, ik blijf het toch altijd een vreemde constructie vinden. Bij de introductie van de gefaseerde bouwaanvraag werd heel vaak als voordeel genoemd dat een opdrachtgever een stuk rechtszekerheid kan verkrijgen zonder daarvoor opdracht te behoeven geven voor een volledig uitgewerkte bouwaanvraag. Gezien de beperkingen en daarmee de noodzaak om veel dingen toch al uit te zoeken kun je je afvragen in hoeverre die vlieger opgaat...
Naam: Klaas , van BB (datum: 10-07-2006 16:35)
Hm, ik blijf het toch altijd een vreemde constructie vinden. Bij de introductie van de gefaseerde bouwaanvraag werd heel vaak als voordeel genoemd dat een opdrachtgever een stuk rechtszekerheid kan verkrijgen zonder daarvoor opdracht te behoeven geven voor een volledig uitgewerkte bouwaanvraag. Gezien de beperkingen en daarmee de noodzaak om veel dingen toch al uit te zoeken kun je je afvragen in hoeverre die vlieger opgaat...
Re: Juridische status bouwaanvraag 1e fase
Naam: Joost Hartman , van - (datum: 10-07-2006 17:04)
inderdaad, wanneer je 1e fase niet kunt gebruiken om de (on)mogelijkheden voor een project duidelijk te krijgen, waar is het dan geschikt voor???? Sterker nog: enkele gemeenten waarmee wij in aanmerking zijn gekomen hebben geen mogelijkheid tot vooroverleg meer, en verwijzen door naar bouwaanvraag 1e fase! Dan klopt uw opmerking toch niet heer Bolte!
Naam: Joost Hartman , van - (datum: 10-07-2006 17:04)
inderdaad, wanneer je 1e fase niet kunt gebruiken om de (on)mogelijkheden voor een project duidelijk te krijgen, waar is het dan geschikt voor???? Sterker nog: enkele gemeenten waarmee wij in aanmerking zijn gekomen hebben geen mogelijkheid tot vooroverleg meer, en verwijzen door naar bouwaanvraag 1e fase! Dan klopt uw opmerking toch niet heer Bolte!
Re: Juridische status bouwaanvraag 1e fase
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 11-07-2006 12:16)
Daarvoor is zoals gezegd een principeverzoek ook prima geschikt, hoewel het dan geen besluit van B&W betreft.
Voordelen van een fase I boven een reguliere vergunning: Een weigering is een officieel besluit waartegen je in beroep kunt gaan, en je bent een stuk minder legeskosten kwijt bij een weigering.
En dan nog, waarmee moet je nou rekening houden, wat kan grote afwijkingen veroorzaken? verdiepingshoogtes? diktes van wand- en dakpakketten? Dat lijken me zaken die je in het ontwerpproces toch al in een eerder stadium meeneemt... Als het goed is heeft de ontwikkelaar zijn vooronderzoek ook al gedaan, en w??t waar de grote bottlenecks zitten wat betreft welstand en RO...
Bij een kleine afwijking zal er niemand moeilijk doen en zullen B&W het opnemen als wijziging op de fase I. Bij grotere afwijkingen moet het besluit opnieuw genomen worden.
Je kunt natuurlijk ook nog de 'schuld' bij de ontwerpers leggen, wanneer je kostentechnisch en bouwkundig 'op het randje van de wetgeving' ontwerpt, zonder enige ruimte in te bouwen voor afwijkingen, kom je jezelf waarschijnlijk wel eens tegen.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 11-07-2006 12:16)
Daarvoor is zoals gezegd een principeverzoek ook prima geschikt, hoewel het dan geen besluit van B&W betreft.
Voordelen van een fase I boven een reguliere vergunning: Een weigering is een officieel besluit waartegen je in beroep kunt gaan, en je bent een stuk minder legeskosten kwijt bij een weigering.
En dan nog, waarmee moet je nou rekening houden, wat kan grote afwijkingen veroorzaken? verdiepingshoogtes? diktes van wand- en dakpakketten? Dat lijken me zaken die je in het ontwerpproces toch al in een eerder stadium meeneemt... Als het goed is heeft de ontwikkelaar zijn vooronderzoek ook al gedaan, en w??t waar de grote bottlenecks zitten wat betreft welstand en RO...
Bij een kleine afwijking zal er niemand moeilijk doen en zullen B&W het opnemen als wijziging op de fase I. Bij grotere afwijkingen moet het besluit opnieuw genomen worden.
Je kunt natuurlijk ook nog de 'schuld' bij de ontwerpers leggen, wanneer je kostentechnisch en bouwkundig 'op het randje van de wetgeving' ontwerpt, zonder enige ruimte in te bouwen voor afwijkingen, kom je jezelf waarschijnlijk wel eens tegen.
Re: Juridische status bouwaanvraag 1e fase
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 11-07-2006 12:29)
@Joost
Gemeentes zijn steeds huiveriger om in de huid van adviesgever te kruipen, omdat ze ook afgerekend worden op deze adviezen. Vooral voor grote ontwikkelaars gaat men ervan uit dat de wettelijke procedures bekend zijn.
Wanneer jij een bouwplan ontwerpt, w??t jij (of kun je te weten komen) wat het bestemmingsplan zegt, wat het/of er gemeentebeleid is bij vrijstellingen, wat het streekplan hierover zegt, wat de gebiedscriteria van welstand zijn, welke versie van de regelgeving je aan moet houden, welke normen hieraan gekoppeld zijn etc. etc.
De gemeente kan dit wel keer op keer uitleggen, maar dat is niet haar taak. Die taak is het toetsen van bouwplannen aan vastgesteld beleid. De werkdruk bij grote gemeentes is ook flink, dus zal er minder vooroverleg meer plaatsvinden. Het beleid waarop de gemeente toetst is verder openbaar toegankelijk, maar je moet wel even zoeken.
Misschien schop ik nu wat mensen tegen de schenen, maar wanneer ik zie wat, toch gerenommeerde, architecten en ontwikkelaars indienen bij gemeentes heb ik niet het idee dat veel van hen zelfs maar een idee hebben van het bestaan van enig beleid.
Opdrachtgevers op hun beurt zien de ontwikkelaar als professional, en zien hun verwachtingen en planningen in rook opgaan wanneer er opeens een brief van de gemeente op de deurmat ligt.
Vaak hoor ik ook de klacht dat het bouwen volgens de regels nutteloos, duur en lastig is, maar ja, het zijn nu eenmaal de regels, en toen die werden vastgesteld hadden we ook genoeg mogelijkheid voor inspraak. We zijn nu dus niet in de positie om over regelgeving te klagen, en we mogen ook niet aan gemeentes vragen de wetgeving voor ons uit te leggen of in ons voordeel om te buigen.
Dat laatste is volgensmij wel de insteek waarmee veel ontwikkelaars een vooroverleg met de gemeente ingaan, of de gemeente maar een oplossing aan mag dragen voor hun 'probleem'.
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 11-07-2006 12:29)
@Joost
Gemeentes zijn steeds huiveriger om in de huid van adviesgever te kruipen, omdat ze ook afgerekend worden op deze adviezen. Vooral voor grote ontwikkelaars gaat men ervan uit dat de wettelijke procedures bekend zijn.
Wanneer jij een bouwplan ontwerpt, w??t jij (of kun je te weten komen) wat het bestemmingsplan zegt, wat het/of er gemeentebeleid is bij vrijstellingen, wat het streekplan hierover zegt, wat de gebiedscriteria van welstand zijn, welke versie van de regelgeving je aan moet houden, welke normen hieraan gekoppeld zijn etc. etc.
De gemeente kan dit wel keer op keer uitleggen, maar dat is niet haar taak. Die taak is het toetsen van bouwplannen aan vastgesteld beleid. De werkdruk bij grote gemeentes is ook flink, dus zal er minder vooroverleg meer plaatsvinden. Het beleid waarop de gemeente toetst is verder openbaar toegankelijk, maar je moet wel even zoeken.
Misschien schop ik nu wat mensen tegen de schenen, maar wanneer ik zie wat, toch gerenommeerde, architecten en ontwikkelaars indienen bij gemeentes heb ik niet het idee dat veel van hen zelfs maar een idee hebben van het bestaan van enig beleid.
Opdrachtgevers op hun beurt zien de ontwikkelaar als professional, en zien hun verwachtingen en planningen in rook opgaan wanneer er opeens een brief van de gemeente op de deurmat ligt.
Vaak hoor ik ook de klacht dat het bouwen volgens de regels nutteloos, duur en lastig is, maar ja, het zijn nu eenmaal de regels, en toen die werden vastgesteld hadden we ook genoeg mogelijkheid voor inspraak. We zijn nu dus niet in de positie om over regelgeving te klagen, en we mogen ook niet aan gemeentes vragen de wetgeving voor ons uit te leggen of in ons voordeel om te buigen.
Dat laatste is volgensmij wel de insteek waarmee veel ontwikkelaars een vooroverleg met de gemeente ingaan, of de gemeente maar een oplossing aan mag dragen voor hun 'probleem'.
Re: Juridische status bouwaanvraag 1e fase
Naam: Klaas , van BB (datum: 11-07-2006 16:10)
Het is een mooi verhaal Joachim, maar helaas belicht je slechts 1 kant van de zaak. Je vergeet dat het bij veel gemeenten ook een puinhoop is (of althans lijkt). Met de vele tegenstrijdige gedachten die binnen een gemeente kunnen leven is vooroverleg domweg noodzakelijk.
Daarnaast is veel regelgeving idd op papier wel bekend, maar lijkt het me niet meer dan logisch op voorhand van gedachten te wisselen over de manier waarop een gemeente met bepaalde zaken omgaat of bepaalde interpretaties kort te sluiten. Maar vaak genoeg vragen we ons af waarom we uberhaupt overleg voeren. Een voorbeeldje van een project wat ik nu bij de hand heb: met het plan onder de arm 2x bij de gemeente geweest. Besproken met onder meer de man van stedenbouw. Gemeente is laaiend enthousiast. Plan wordt ingediend als Principe verzoek voor beoordeling door stedenbouw, bestemmingsplan en welstand. Ondanks het eerdere enthousiasme wordt het plan afgekeurd door stedenbouw (voldoet niet aan beeldkwaliteitsplan). Welstand (betrokken bij opstelling beeldkwaliteitsplan) keurt het plan vervolgens wel goed. Echter, letter is letter en dus moet e.e.a. aangepast worden. Ok, wij weten waar we aan toe zijn, passen de boel aan en willen volgende week de bouwaanvraag indienen. Worden we vandaag gebeld door de gemeente met het verzoek een aantal gegegevens in te dienen zodat een akoestisch onderzoek verricht kan worden (nooit wat over gemeld) om te bepalen of het bedrijf uberhaupt op de voorziene locatie gevestigd mag worden....
Op zulke momenten vraag je je echt af of zo'n gemeente wellicht bewust bezig is het voeren van vooroverleg te ontmoedigen....
Naam: Klaas , van BB (datum: 11-07-2006 16:10)
Het is een mooi verhaal Joachim, maar helaas belicht je slechts 1 kant van de zaak. Je vergeet dat het bij veel gemeenten ook een puinhoop is (of althans lijkt). Met de vele tegenstrijdige gedachten die binnen een gemeente kunnen leven is vooroverleg domweg noodzakelijk.
Daarnaast is veel regelgeving idd op papier wel bekend, maar lijkt het me niet meer dan logisch op voorhand van gedachten te wisselen over de manier waarop een gemeente met bepaalde zaken omgaat of bepaalde interpretaties kort te sluiten. Maar vaak genoeg vragen we ons af waarom we uberhaupt overleg voeren. Een voorbeeldje van een project wat ik nu bij de hand heb: met het plan onder de arm 2x bij de gemeente geweest. Besproken met onder meer de man van stedenbouw. Gemeente is laaiend enthousiast. Plan wordt ingediend als Principe verzoek voor beoordeling door stedenbouw, bestemmingsplan en welstand. Ondanks het eerdere enthousiasme wordt het plan afgekeurd door stedenbouw (voldoet niet aan beeldkwaliteitsplan). Welstand (betrokken bij opstelling beeldkwaliteitsplan) keurt het plan vervolgens wel goed. Echter, letter is letter en dus moet e.e.a. aangepast worden. Ok, wij weten waar we aan toe zijn, passen de boel aan en willen volgende week de bouwaanvraag indienen. Worden we vandaag gebeld door de gemeente met het verzoek een aantal gegegevens in te dienen zodat een akoestisch onderzoek verricht kan worden (nooit wat over gemeld) om te bepalen of het bedrijf uberhaupt op de voorziene locatie gevestigd mag worden....
Op zulke momenten vraag je je echt af of zo'n gemeente wellicht bewust bezig is het voeren van vooroverleg te ontmoedigen....
Re: Juridische status bouwaanvraag 1e fase
Naam: Klaas , van BB (datum: 11-07-2006 16:31)
Iets meer ontopic (over indienen 1e /2e fase).
Dat de weigering van een fase I een officieel besluit is waartegen je in beroep kunt gaan zal me een zorg zijn. Ik zit daar helemaal niet op te wachten. Ik wil gewoon in goed overleg met de gemeente de plannen zo voorspoedig mogelijk afhandelen.
Grote afwijkingen tussen 1e fase en 2e fase zijn helemaal niet zo vreemd als je doet voorkomen. Verdiepingshoogtes kunnen best wel eens wijzigen als blijkt dat het constructief ontwerp dat vereist of als een opdrachtgever toch andere idee?n blijkt te hebben over de installaties. En wat te denken van gevelwijzigingen? Een extra vluchtdeur, een afwijkend materiaal, een bezuiniging hier en daar en je welstandsadvies fase 1 staat al snel op de tocht. Ook voortschrijdend inzicht t.a.v. b.v. de inrichting van een gebouw wil nog wel eens verrassingen opleveren. Al met al is het ontwerpproces vaak veel te dynamisch om goed binnen de huidige gefaseerde vergunningverlening te passen. Het zou veel zinvoller zijn om zonodig een aanvullende welstands-/bestemmingsplantoets op te nemen in fase 2 in plaats van een opnieuw doorlopen van fase 1 te verplichten.
Naam: Klaas , van BB (datum: 11-07-2006 16:31)
Iets meer ontopic (over indienen 1e /2e fase).
Dat de weigering van een fase I een officieel besluit is waartegen je in beroep kunt gaan zal me een zorg zijn. Ik zit daar helemaal niet op te wachten. Ik wil gewoon in goed overleg met de gemeente de plannen zo voorspoedig mogelijk afhandelen.
Grote afwijkingen tussen 1e fase en 2e fase zijn helemaal niet zo vreemd als je doet voorkomen. Verdiepingshoogtes kunnen best wel eens wijzigen als blijkt dat het constructief ontwerp dat vereist of als een opdrachtgever toch andere idee?n blijkt te hebben over de installaties. En wat te denken van gevelwijzigingen? Een extra vluchtdeur, een afwijkend materiaal, een bezuiniging hier en daar en je welstandsadvies fase 1 staat al snel op de tocht. Ook voortschrijdend inzicht t.a.v. b.v. de inrichting van een gebouw wil nog wel eens verrassingen opleveren. Al met al is het ontwerpproces vaak veel te dynamisch om goed binnen de huidige gefaseerde vergunningverlening te passen. Het zou veel zinvoller zijn om zonodig een aanvullende welstands-/bestemmingsplantoets op te nemen in fase 2 in plaats van een opnieuw doorlopen van fase 1 te verplichten.
Re: Juridische status bouwaanvraag 1e fase
Naam: Joost Hartman , van - (datum: 12-07-2006 08:36)
Klaas, ik ben het helemaal met je eens. Heer Bolte ik snap ook uw kant van het verhaal, maar uw verhaal belicht de zaak veel te theoretisch. Als het allemaal namelijk zo duidelijk was, in de fase van studie en overleg, en als de informatie allemaal zo eenvoudig in te winnen zou zijn. Middels welstand's nota's bestemmingsplannen e.d. En dat zou impliceren dat ontwerpers reeds in een vroege fase exact volgens de regels en denkbeelden van andere kunnen ontwerpen. Dan mag je wat mij betreft welstand, en de RO-toets wel afschaffen....dat kunnen we dan zelf wel! De praktijk is natuurlijk anders. Verder wil je natuurlijk in een 1e fase zo min mogelijk technisch uitwerken, anders zadel je de opdrachtgever enkel op kosten, in een situatie dat de zaak veranderd. Verder belicht je in jouw verhaal enkel een situatie die van toepassing is op grote projecten, waarbij projectontwikkelaaars e.d. betrokken zijn. In de praktijk worden natuurlijk ook legio projecten ontwikkeld waarbij architect of ingenieur samenwerken met opdrachtgever.
Naam: Joost Hartman , van - (datum: 12-07-2006 08:36)
Klaas, ik ben het helemaal met je eens. Heer Bolte ik snap ook uw kant van het verhaal, maar uw verhaal belicht de zaak veel te theoretisch. Als het allemaal namelijk zo duidelijk was, in de fase van studie en overleg, en als de informatie allemaal zo eenvoudig in te winnen zou zijn. Middels welstand's nota's bestemmingsplannen e.d. En dat zou impliceren dat ontwerpers reeds in een vroege fase exact volgens de regels en denkbeelden van andere kunnen ontwerpen. Dan mag je wat mij betreft welstand, en de RO-toets wel afschaffen....dat kunnen we dan zelf wel! De praktijk is natuurlijk anders. Verder wil je natuurlijk in een 1e fase zo min mogelijk technisch uitwerken, anders zadel je de opdrachtgever enkel op kosten, in een situatie dat de zaak veranderd. Verder belicht je in jouw verhaal enkel een situatie die van toepassing is op grote projecten, waarbij projectontwikkelaaars e.d. betrokken zijn. In de praktijk worden natuurlijk ook legio projecten ontwikkeld waarbij architect of ingenieur samenwerken met opdrachtgever.
Re: Juridische status bouwaanvraag 1e fase
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 12-07-2006 15:20)
Wat Klaas aanhaalt vind ik op zich wel een goeie, 'in goed overleg tot een voorspoedig resultaat komen'. Dan ga je er al vanuit dat je gemeente een overlegstructuur kent, maar die ?s er n?et! De gemeente is een overheid, en die leggen je regels op. Over de vorm van die regels valt voordat ze worden vastgesteld te discussieren, maar goed, zoals gezegd zitten we daarmee nu opgescheept. Wanneer van die regels moet worden afgeweken gaat de gemeente intern in conclaaf, de aanvrager heeft hiermee niets van doen.
Is het trouwens niet zo dat jullie meer problemen hebben met het onduidelijk overleg dan met de regels? Wat wil je dan? Overleggen heeft geen nut, alles wat er gezegd wordt is een persoonlijke mening die later toch weer terug gebracht moet worden op wetgeving. Je kunt ook niet verwachten dat die paar mensen met wie je om de tafel zit een goed oordeel kunnen vormen van alles wat er binnen zo'n gemeente speelt. Erg vrijblijvend dus allemaal. De echte toets vind plaats bij het behandelen van het bouwplan, wanneer je echt zo'n zware vrijstelling nodig hebt, lever je een ruimtelijke onderbouwing aan met daarin je motivatie, en die wordt meegewogen.
Over het afschaffen van RO en welstand: In Boekel schijnt het goed te werken, dus het k?n wel. Vanuit eigen ervaring weet ik echter dat de meeste architecten bar weinig interesse hebben in wat andere architecten of stedebouwkundigen te melden hebben. Wanneer je het een of andere convenant kunt sluiten zou dat heel mooi zijn, maar enkele gemeentes zijn boekel voorgegaan, en boekel is de enige bij wie dit nu nog loopt...
Wat me wel opvalt is dat jullie voornamelijk persoonlijke argumenten (tijd, geld, snelheid) aanhalen om iets aan te vechten wat door de woningwet wordt aangestuurd. De opstellers van de woningwet en aanverwante artikelen gaan van heel andere zaken uit, je weet wel, bruikbaarheid, veiligheid, gezondheid, schoonheid, ontwikkeling etc. etc.
Ook snap ik niet helemaal wat jullie willen. Wil je nou een stukje zekerheid, of wil je snelheid? Wanneer je snelheid wilt moet je geen gefaseerde verguning gaan draaien. Wanneer je zekerheid wilt moet je je plan goed uitwerken, en dan een 1e fase indienen om te kijken of het kan.
Misschien zijn jullie belangen wel niet in overeenstemming met die van de wetgever!? :o)
Natuurlijk zullen B&W een afweging maken of een nieuw besluit noodzakelijk is, en dat doen ze in overleg met RO, BWT en welstand. Op zich heb je je tweede toets dus al. Die afweging houdt ook rekening met een stukje financieen, voor kleine wijzigingen zal niet het hele traject opnieuw worden ingestart.
En dan nog, je kiest er als opdrachtgever toch zelf voor een gefaseerde vergunning te draaien? Als je de risico's te groot vindt, of de procedure te omslachtig, dan doe je het toch niet?
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 12-07-2006 15:20)
Wat Klaas aanhaalt vind ik op zich wel een goeie, 'in goed overleg tot een voorspoedig resultaat komen'. Dan ga je er al vanuit dat je gemeente een overlegstructuur kent, maar die ?s er n?et! De gemeente is een overheid, en die leggen je regels op. Over de vorm van die regels valt voordat ze worden vastgesteld te discussieren, maar goed, zoals gezegd zitten we daarmee nu opgescheept. Wanneer van die regels moet worden afgeweken gaat de gemeente intern in conclaaf, de aanvrager heeft hiermee niets van doen.
Is het trouwens niet zo dat jullie meer problemen hebben met het onduidelijk overleg dan met de regels? Wat wil je dan? Overleggen heeft geen nut, alles wat er gezegd wordt is een persoonlijke mening die later toch weer terug gebracht moet worden op wetgeving. Je kunt ook niet verwachten dat die paar mensen met wie je om de tafel zit een goed oordeel kunnen vormen van alles wat er binnen zo'n gemeente speelt. Erg vrijblijvend dus allemaal. De echte toets vind plaats bij het behandelen van het bouwplan, wanneer je echt zo'n zware vrijstelling nodig hebt, lever je een ruimtelijke onderbouwing aan met daarin je motivatie, en die wordt meegewogen.
Over het afschaffen van RO en welstand: In Boekel schijnt het goed te werken, dus het k?n wel. Vanuit eigen ervaring weet ik echter dat de meeste architecten bar weinig interesse hebben in wat andere architecten of stedebouwkundigen te melden hebben. Wanneer je het een of andere convenant kunt sluiten zou dat heel mooi zijn, maar enkele gemeentes zijn boekel voorgegaan, en boekel is de enige bij wie dit nu nog loopt...
Wat me wel opvalt is dat jullie voornamelijk persoonlijke argumenten (tijd, geld, snelheid) aanhalen om iets aan te vechten wat door de woningwet wordt aangestuurd. De opstellers van de woningwet en aanverwante artikelen gaan van heel andere zaken uit, je weet wel, bruikbaarheid, veiligheid, gezondheid, schoonheid, ontwikkeling etc. etc.
Ook snap ik niet helemaal wat jullie willen. Wil je nou een stukje zekerheid, of wil je snelheid? Wanneer je snelheid wilt moet je geen gefaseerde verguning gaan draaien. Wanneer je zekerheid wilt moet je je plan goed uitwerken, en dan een 1e fase indienen om te kijken of het kan.
Misschien zijn jullie belangen wel niet in overeenstemming met die van de wetgever!? :o)
Natuurlijk zullen B&W een afweging maken of een nieuw besluit noodzakelijk is, en dat doen ze in overleg met RO, BWT en welstand. Op zich heb je je tweede toets dus al. Die afweging houdt ook rekening met een stukje financieen, voor kleine wijzigingen zal niet het hele traject opnieuw worden ingestart.
En dan nog, je kiest er als opdrachtgever toch zelf voor een gefaseerde vergunning te draaien? Als je de risico's te groot vindt, of de procedure te omslachtig, dan doe je het toch niet?
Re: Juridische status bouwaanvraag 1e fase
Naam: Jack , van SA (datum: 13-07-2006 16:28)
een korte reactie op bovenstaande;
... sommige gemeenten zou zich best eens iets meer ten dienste van inwoners ('klanten') kunnen opstellen. Dat moet uiteraard binnen de geldende regelgeving gebeuren, maar daarin bevinden zich ook behoorlijk wat 'grijze' gebieden.
Naam: Jack , van SA (datum: 13-07-2006 16:28)
een korte reactie op bovenstaande;
... sommige gemeenten zou zich best eens iets meer ten dienste van inwoners ('klanten') kunnen opstellen. Dat moet uiteraard binnen de geldende regelgeving gebeuren, maar daarin bevinden zich ook behoorlijk wat 'grijze' gebieden.
Re: Juridische status bouwaanvraag 1e fase
Naam: Klaas , van BB (datum: 13-07-2006 16:55)
Je verhaal wordt hoe langer hoe eenzijdiger Joachim?.
Nee, een gemeente heeft idd geen overlegstructuur als het gaat om overleg in de zin van onderhandeling. Ik ga bij de gemeente echt niet vragen of we ajb met 9% ipv 10% daglicht mogen volstaan. Ook vraag ik ze niet of ze een oogje toe willen knijpen als ik wat hoger wil bouwen dan is toegestaan. Over dat soort dingen hebben we het niet. Waar het om gaat is dat er regelgeving ligt maar dat die allereerst niet altijd even eenduidig is en anderzijds niet altijd even goed voorhanden of te vinden is. Gelukkig zijn niet alle gemeenten van mening dat ze enkel een toetsende taak hebben. Ik maak geregeld mee dat er bij een vergunningstraject bij de gemeente een soort van projectgroep wordt opgestart waardoor alle betrokken partijen op de hoogte zijn van de plannen en voorwaarden waardoor verrassingen achteraf tot een minimum beperkt worden. Blijkbaar zijn deze gemeenten nog niet vergeten dat ze er ten dienste van de burger zijn?.
En ja, dan merk je idd soms dat dat overleg geen zin gehad heeft. Je geeft je interpretatie van de regels, daar wordt positief op gereageerd en vervolgens wordt e.e.a. bij de toetsing toch afgeschoten. Gelukkig is het nog altijd zo dat door het voeren van vooroverleg ook veel van dat afschieten wordt voorkomen. En daar is volgens mij iedereen bij gebaat.
Je stelt verder dat we persoonlijke argumenten (tijd, geld en snelheid) aanhalen en dat de opstellers van de woningwet uitgaan van bruikbaarheid, veiligheid etc. Volgens mij vergelijk je dan appels met peren. We hadden het over het gefaseerd indienen van een bouwaanvraag. Is die gefaseerde indiening ingevoerd met het oog op bruikbaarhied, veiligheid etc? Ik dacht het niet. Wat de precieze redenen ook zijn, tijd geld en snelheid hebben er zeker mee te maken. Althans, dat werd wel gesuggereerd door de publicaties van VROM bij invoering. Wat ik nu betoog (en volgens mij sta ik niet alleen) is dat het gefaseerd indienen van een bouwaanvraag slechts een beperkte bruikbaarheid kent. Wat we willen is volgens mij ook wel redelijk duidelijk: ik wil (in sommige gevallen) graag in een vroeg stadium, zonder al te veel kosten te moeten maken zekerheid hebben. Als je je plan (bijna) volledig moet uitwerken dan heeft het gefaseerd indienen hoegenaamd geen voordelen. Je hebt het dan alleen over de legeskosten die een stukje lager zijn. Die kosten heeft de opdrachtgever dan echter al lang en breed uitgegeven om het plan te laten uitwerken.
Dat je als opdrachtgever niet verplicht bent een gefaseerde aanvraag te doen is een non-argument. Waar het om gaat is dat de overheid met de gefaseerde indiening een interessante mogelijkheid LIJKT te bieden maar dat dat in de praktijd zwaar tegenvalt.
Naam: Klaas , van BB (datum: 13-07-2006 16:55)
Je verhaal wordt hoe langer hoe eenzijdiger Joachim?.
Nee, een gemeente heeft idd geen overlegstructuur als het gaat om overleg in de zin van onderhandeling. Ik ga bij de gemeente echt niet vragen of we ajb met 9% ipv 10% daglicht mogen volstaan. Ook vraag ik ze niet of ze een oogje toe willen knijpen als ik wat hoger wil bouwen dan is toegestaan. Over dat soort dingen hebben we het niet. Waar het om gaat is dat er regelgeving ligt maar dat die allereerst niet altijd even eenduidig is en anderzijds niet altijd even goed voorhanden of te vinden is. Gelukkig zijn niet alle gemeenten van mening dat ze enkel een toetsende taak hebben. Ik maak geregeld mee dat er bij een vergunningstraject bij de gemeente een soort van projectgroep wordt opgestart waardoor alle betrokken partijen op de hoogte zijn van de plannen en voorwaarden waardoor verrassingen achteraf tot een minimum beperkt worden. Blijkbaar zijn deze gemeenten nog niet vergeten dat ze er ten dienste van de burger zijn?.
En ja, dan merk je idd soms dat dat overleg geen zin gehad heeft. Je geeft je interpretatie van de regels, daar wordt positief op gereageerd en vervolgens wordt e.e.a. bij de toetsing toch afgeschoten. Gelukkig is het nog altijd zo dat door het voeren van vooroverleg ook veel van dat afschieten wordt voorkomen. En daar is volgens mij iedereen bij gebaat.
Je stelt verder dat we persoonlijke argumenten (tijd, geld en snelheid) aanhalen en dat de opstellers van de woningwet uitgaan van bruikbaarheid, veiligheid etc. Volgens mij vergelijk je dan appels met peren. We hadden het over het gefaseerd indienen van een bouwaanvraag. Is die gefaseerde indiening ingevoerd met het oog op bruikbaarhied, veiligheid etc? Ik dacht het niet. Wat de precieze redenen ook zijn, tijd geld en snelheid hebben er zeker mee te maken. Althans, dat werd wel gesuggereerd door de publicaties van VROM bij invoering. Wat ik nu betoog (en volgens mij sta ik niet alleen) is dat het gefaseerd indienen van een bouwaanvraag slechts een beperkte bruikbaarheid kent. Wat we willen is volgens mij ook wel redelijk duidelijk: ik wil (in sommige gevallen) graag in een vroeg stadium, zonder al te veel kosten te moeten maken zekerheid hebben. Als je je plan (bijna) volledig moet uitwerken dan heeft het gefaseerd indienen hoegenaamd geen voordelen. Je hebt het dan alleen over de legeskosten die een stukje lager zijn. Die kosten heeft de opdrachtgever dan echter al lang en breed uitgegeven om het plan te laten uitwerken.
Dat je als opdrachtgever niet verplicht bent een gefaseerde aanvraag te doen is een non-argument. Waar het om gaat is dat de overheid met de gefaseerde indiening een interessante mogelijkheid LIJKT te bieden maar dat dat in de praktijd zwaar tegenvalt.
Re: Juridische status bouwaanvraag 1e fase
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 13-07-2006 22:25)
Je geeft nu allemaal zaken op waaraan het niet aan zou liggen, maar geef eens een concreet voorbeeld uit je eigen praktijk waarbij een fase I zodanig door noodzakelijke technische wijzigingen moest worden aangepast dat er een nieuwe vergunning fase I nodig was...
Je valt steeds terug op een stukje falend overleg, maar dat geldt voor elke vergunning, en maakt de indeling in fases niet per definitie verkeerd. Dit falen kan er dus de oorzaak ervan zijn dat een eerste fase niet verleend wordt, maar heeft (naar mijn mening) weinig met veranderingen op grond van fase II te maken, waar de vraag toch eigenlijk over ging. Of dat overleg nou bij de taak van een overheid hoort, daar komen we toch niet uit.
Reageer
Naam: J. Bolte , van Yacht (datum: 13-07-2006 22:25)
Je geeft nu allemaal zaken op waaraan het niet aan zou liggen, maar geef eens een concreet voorbeeld uit je eigen praktijk waarbij een fase I zodanig door noodzakelijke technische wijzigingen moest worden aangepast dat er een nieuwe vergunning fase I nodig was...
Je valt steeds terug op een stukje falend overleg, maar dat geldt voor elke vergunning, en maakt de indeling in fases niet per definitie verkeerd. Dit falen kan er dus de oorzaak ervan zijn dat een eerste fase niet verleend wordt, maar heeft (naar mijn mening) weinig met veranderingen op grond van fase II te maken, waar de vraag toch eigenlijk over ging. Of dat overleg nou bij de taak van een overheid hoort, daar komen we toch niet uit.
![[ S&W Consultancy ]](topics//logo.gif){kind=logo}
![[ Emma Interieuradvies]](topics/index/emma.png)